Os princípios contratuais no direito civil contemporâneo

O Direito Contratual brasileiro, especialmente após a Constituição Federal de 1988 e o Código Civil de 2002, passou por um processo de constitucionalização e socialização. A lógica puramente liberal da autonomia privada cedeu espaço a um modelo funcionalizado, no qual a liberdade contratual convive com limites de ordem pública, dignidade da pessoa humana, equilíbrio contratual e tutela de terceiros.

Nesse contexto, destacam-se quatro pilares estruturantes do sistema contratual:

(i) a autonomia da vontade;

(ii) a função social do contrato;

(iii) a boa-fé objetiva;

(iv) o princípio do pacta sunt servanda.

A compreensão técnica desses princípios é essencial para a adequada elaboração, interpretação e execução dos contratos, especialmente nos negócios imobiliários, onde os efeitos econômicos e sociais são intensos, vou explicar abaixo cada um deles de forma bem didática para que você possa entender.

PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE

A autonomia da vontade ou autonomia privada traduz a liberdade conferida às partes para autorregular seus interesses patrimoniais.

Tradicionalmente, essa liberdade manifesta-se em três dimensões:

Liberdade de contratar ou não contratar;

Liberdade de escolher com quem contratar;

Liberdade de estipular o conteúdo do contrato, fixando direitos, deveres, condições, riscos e formas de execução.

Entretanto, no sistema jurídico contemporâneo, tal autonomia não é absoluta, mas juridicamente limitada.

O artigo 421 do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 13.874/2019, dispõe:

“A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.”

Além disso, a validade do negócio jurídico exige o atendimento aos requisitos do artigo 104 do Código Civil:

• agente capaz;
• objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
• forma prescrita ou não defesa em lei.

A própria Constituição Federal estabelece limite normativo à autonomia privada ao prever, no art. 5º, II, que:

“ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.

Há ainda hipóteses de vedação expressa, como o art. 426 do Código Civil, que proíbe a contratação de herança de pessoa viva, impedindo a chamada pacta corvina.

Portanto, a autonomia da vontade é ampla, mas condicionada à legalidade, à função social e à ordem pública.

PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO

A função social do contrato representa a superação da visão individualista do negócio jurídico. O contrato deixa de ser mero instrumento de satisfação exclusiva das partes para assumir relevância social.

Seu fundamento encontra-se no art. 421 do Código Civil e na própria Constituição Federal, que consagra a dignidade da pessoa humana, os valores sociais do trabalho e a ordem econômica fundada na justiça social.

O contrato, portanto, não pode:

• gerar abusos;
• criar desequilíbrios intoleráveis;
• produzir prejuízos à coletividade;
• violar direitos fundamentais.

A doutrina costuma dividir a função social em eficácia interna e eficácia externa, vejamos:

Eficácia Interna

Refere-se à atuação da função social no âmbito das próprias partes contratantes.

a) Tendência à conservação do contrato

O sistema privilegia a manutenção do vínculo negocial, evitando a resolução sempre que possível. Exemplo disso é a teoria do adimplemento substancial, segundo a qual o cumprimento significativo da obrigação impede a resolução contratual por inadimplemento mínimo.

Além disso, a nulidade de cláusula específica não invalida, necessariamente, todo o contrato, aplicando-se o princípio da conservação.

b) Vedação à onerosidade excessiva e penalidade desproporcional

O art. 413 do Código Civil autoriza o magistrado a reduzir equitativamente cláusula penal manifestamente excessiva, especialmente quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte.

Essa previsão impede enriquecimento sem causa e garante equilíbrio contratual.

c) Nulidade de cláusulas antissociais

São inválidas cláusulas que afrontem direitos fundamentais ou normas de ordem pública, como:

• cláusula que exclua o acesso ao Poder Judiciário (art. 5º, XXXV, CF);
• renúncia antecipada a direitos indisponíveis, como garantia por vícios construtivos (em afronta ao CDC);
• cláusulas discriminatórias que restrinjam alienação futura com base em critérios atentatórios à dignidade humana.

Eficácia Externa

A função social também impõe que o contrato não prejudique terceiros.

Exemplos relevantes no âmbito imobiliário:

• contrato de compra e venda que imponha desocupação imediata de imóvel locado, desconsiderando os direitos do locatário previstos na Lei nº 8.245/91;
• cláusula que pretenda blindar o imóvel contra credores do vendedor, em hipótese de fraude contra credores ou fraude à execução.

Nessas situações, a cláusula pode ser ineficaz perante terceiros, preservando-se a proteção jurídica de quem não participou da avença.

PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA

Previsto no art. 422 do Código Civil, o princípio da boa-fé objetiva impõe padrão objetivo de conduta pautado por lealdade, probidade, cooperação e confiança.

Não se trata de estado psicológico (boa-fé subjetiva), mas de modelo de comportamento exigível das partes.

A doutrina identifica duas grandes dimensões: deveres anexos e funções reativas.

Deveres Anexos

São deveres implícitos, ainda que não expressamente previstos no contrato:

• dever de informação;
• dever de cooperação;
• dever de lealdade;
• dever de proteção da confiança.

No campo imobiliário, o vendedor deve informar vícios ocultos, risco de enchente, restrições administrativas ou circunstâncias relevantes que impactem o valor ou a utilidade do bem.

O silêncio doloso pode caracterizar violação da boa-fé.

Funções Reativas da Boa-Fé

A boa-fé também atua como mecanismo de controle de condutas abusivas.

a) Venire contra factum proprium Veda comportamento contraditório.
Exemplo: vendedor que autoriza imissão na posse e posteriormente busca a nulidade para exigir desocupação imediata.

b) Supressio Perda do direito pelo seu não exercício prolongado, gerando legítima confiança na outra parte.

Exemplo: contrato prevê multa por atraso mas vendedor nunca cobra. Pode perder o direito de pedir retroativamente. Pode o vendedor perder o direito

c) Surrectio Nascimento de direito em razão de prática reiterada tolerada pela outra parte.

Exemplo: Vendedor sempre paga em data diversa e vendedor aceita. Surge expectativa legitima de tolerância.

d) Tu quoque Aquele que descumpre o contrato não pode exigir o seu cumprimento pelo outro.

Exemplo: Comprador exigir a escritura se não efetuou o pagamento.

Esses institutos preservam a coerência e a confiança nas relações jurídicas.

PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA

O princípio do pacta sunt servanda estabelece que o contrato faz lei entre as partes.

Uma vez celebrado validamente, deve ser cumprido, garantindo estabilidade e segurança jurídica.

Contudo, no sistema contemporâneo, esse princípio não possui caráter absoluto. Ele convive harmonicamente com:

• a função social do contrato;
• a boa-fé objetiva;
• a teoria da imprevisão;
• o controle de abusividade.

Assim, embora os contratos devam ser cumpridos, sua execução deve observar equilíbrio, lealdade e conformidade com a ordem jurídica.

Conclusão

O Direito Contratual moderno não abandonou a autonomia privada, mas a funcionalizou.

Hoje, o contrato:

• é expressão da liberdade das partes,
• mas deve respeitar a função social,
• deve ser executado conforme a boa-fé objetiva,
• e continua sendo obrigatório, à luz do pacta sunt servanda.

Especialmente no âmbito imobiliário, onde os contratos produzem efeitos patrimoniais relevantes e repercussões sociais significativas, a compreensão técnica desses princípios não é apenas teórica é instrumento essencial de prevenção de litígios e de construção de negócios juridicamente seguros.

O advogado que domina esses fundamentos não apenas redige cláusulas: ele estrutura relações jurídicas sustentáveis.

Espero que este artigo tenha lhe ajudado.