A lei do distrato

A nova lei do distrato facilita bastante a vida do incorporador. Sim, porque antigamente havia várias interpretações no caso de uma rescisão contratual no mercado imobiliário, onde, em geral, o incorporador tinha que devolver ao cliente quantias equivalentes a 80%, e até mesmo 90% dos valores que já haviam sido pagos.

Nesses casos, o maior prejudicado era o incorporador, porque ele já havia utilizado o dinheiro e tinha que fazer a devolução para o cliente em velocidade diferente daquela em que havia recebido.

Por conta disso, muita gente acabou quebrando. A lei do distrato veio para regulamentar as consequências de extinção dos contratos de compra e venda de imóvel na planta, ou seja, na incorporação imobiliária. Porque, com a mudança do cenário econômico, muitos adquirentes não conseguiram continuar honrando com as suas prestações. Além do quê, as incorporadoras também tiveram dificuldades e não conseguiram entregar empreendimentos dentro do prazo, o que tornou inviável a continuação do que havia sido acordado no contrato.

O grande dilema era que o adquirente não queria perder todo o valor que pagou, o incorporador não queria devolver o valor que recebeu e, por sua vez, o corretor de imóveis não queria perder a comissão de corretagem, já que ele realmente tinha prestado um serviço. Toda essa discussão foi parar no Judiciário, mas não havia, ainda, uma lei que colocasse regras nessa situação.

“A lei do distrato veio para colocar um ponto final e trazer segurança jurídica, que era o que estava faltando nessas situações. Hoje, se o adquirente fica inadimplente, já sabemos que ele vai ter o direito da devolução de um valor, mas que desse valor vai ser descontado um percentual bem definido e também serão descontados os honorários de corretagem, que ficam resguardados em uma situação como esta. Esse é um avanço bem significativo nas negociações imobiliárias”, me explicou Endine.

A nova lei foi sancionada recentemente, o que deixou o mercado muito mais animado. Josiane me explicou, também, que a lei veio para dar segurança a todos os profissionais do mercado imobiliário, sem, é claro, prejudicar o cliente — que também passa a ter maior clareza nos contratos que está assinando. A nova lei regulariza as decisões que vinham acontecendo de formas diferentes em vários tribunais e fóruns. Essa regularização traz mais segurança para a relação contratual que está sendo firmada.

Uma grande diferença agora é que a lei determina também que se coloque na frente do contrato um resumo, um sumário executivo, com os principais pontos que estão no corpo do contrato — isso é algo que algumas incorporadoras já faziam, porém outras não.

Por que isso? Porque muitas das pessoas que vão assinar um contrato — que acaba sendo um contrato de adesão e que envolve uma relação de consumo — não estão preparadas para ler e entender os detalhes de um contrato, mesmo quando intermediadas por um corretor que é estudioso do assunto. Além do quê, não raro o contrato é muito extenso e as pessoas ficam inseguras.

Então, a lei impôs que alguns pontos fossem claramente colocados no resumo, informações como o nome do comprador, o nome do vendedor; se tiver intermediador, quem é o intermediador e qual é a comissão desse intermediador — importante ressaltar que deve constar nesse resumo que, no caso do distrato, a comissão não será devolvida.

Na verdade, a lei do distrato não surgiu só por uma questão de decidir sobre os valores da multa rescisória. Ela surgiu porque, como existia muita inadimplência em certa época de uma crise que assolou o mundo, dentro do Poder Judiciário surgiram inúmeras demandas judiciais requerendo a rescisão contratual por inadimplência, ou por vontade de pessoas que diziam “não tenho condições de continuar pagando e preciso rescindir este contrato”.

Como consequência, acabou havendo muitas decisões desencontradas, diferentes umas das outras, em relação à multa rescisória, às penalidades pela quebra contratual. Diante disso, os juízes decidiam de uma forma que acabava causando uma injustiça na prática, isto é, uma pessoa na mesma situação de outra tinha uma decisão num sentido, enquanto a outra, em outro sentido — não havia um padrão que fosse justo para todos.

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