A Lei do Inquilinato prevê, na Seção VIII, penalidades criminais e civis, estando dentre elas, a cobrança de aluguel antecipado (com exceções) e a exigência de mais de uma modalidade de garantia na locação.

O artigo 43 da Lei 8.245/91, versa:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Adicionalmente, importante destacar a exceção referida, qual seja, o artigo 42 da Lei 8.245/91:

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Abaixo, cada inciso será analisado:

 INCISO I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

Podem responder por essa contravenção não apenas o locador, mas também a administradora. A título exemplificativo: exigir despesas extraordinárias de condomínio (são responsabilidade do Locador conforme artigo 22, inciso X da Lei do Inquilinato); cobrar taxa de renovação de contrato de locação; cobrar taxa de administração do locatário.

O que busca-se punir aqui é a ganância do locador.

Com relação ao “valor além do aluguel”, esse acréscimo legal será apurado “caso a caso”, não existindo a infração caso a majoração do aluguel e encargos ocorra por mútuo acordo.

INCISO II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

Importante relembrar a redação do artigo 37 da Lei do Inquilinato:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: (…)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Ou seja, caso haja mais de uma modalidade de garantia no contrato de locação, além de ocorrer a nulidade de uma delas (a ser determinada pelo juiz), ocorrerá também a contravenção referida.

De acordo com Sílvio de Salvo Venosa:

“A intenção da lei foi, em primeiro plano, facilitar a locação por parte dos inquilinos interessados e, em segundo plano, coibir a cupidez dos locadores.”

III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Conforme informa o inciso em estudo, o aluguel poderá ser cobrado antecipadamente no caso de locação para temporada (artigo 49) e no caso de locação não garantida (art. 42).

De acordo com Sílvio de Salvo Venosa:

“Em todas as outras locações, não havendo previsão contratual específica, o locatário deverá pagar o aluguel até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I)”

Importante frisar que “o pagamento espontâneo do aluguel por parte do inquilino destipifica a contravenção”, ou seja, caso o inquilino ofereça o pagamento antecipado então não há contravenção .

Nesse caso é muito importante que no contrato de locação ou em um termo apartado haja expressa manifestação de vontade por parte do locatário, no que toca ao pagamento do aluguel antecipado.

Fontes:

– Lei 8.245/91 (Lei de Inquilinato)

– VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245, de 18-10-1991. – 16. ed. – São Paulo: Atlas, 2021.

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Anelise Barrios é advogada, mestra em direito, especialista na área e despachante imobiliária.