Benfeitorias e acessões no contrato de locação comercial

A distinção entre benfeitorias e acessões, muitas vezes tratada de forma simplificada nos contratos de locação, voltou ao centro do debate a partir de recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, cujos reflexos ultrapassam o campo jurídico e alcançam a prática imobiliária. O caso analisado envolveu locação comercial destinada à instalação de uma academia, em que a edificação existente não atendia às exigências da atividade econômica. Diante disso, as partes ajustaram verbalmente que o locador seria responsável pelo projeto arquitetônico, enquanto o locatário arcaria com a demolição da construção original e a execução de nova obra. O empreendimento, contudo, encontrou entraves administrativos, o projeto apresentou irregularidades, o alvará de funcionamento foi indeferido e, apesar das tentativas do locatário para regularização, houve inércia do locador no acompanhamento do processo junto ao município. O impasse culminou no abandono do imóvel, em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e, principalmente, na discussão sobre a existência ou não de direito à indenização pelas obras realizadas.

O contrato de locação continha cláusula expressa vedando modificações no imóvel sem autorização e prevendo, ainda, a renúncia do locatário a qualquer indenização por adaptações ou benfeitorias realizadas. Esse tipo de previsão é comum no mercado e encontra respaldo na legislação e na jurisprudência consolidada. No entanto, o ponto central da controvérsia residiu na natureza da obra executada. O laudo pericial foi categórico ao apontar que não se tratava de mera adaptação da construção preexistente, mas de verdadeira obra nova, com demolição integral do imóvel anterior e construção de prédio de dois pavimentos, envolvendo investimento expressivo e alteração substancial das características do bem. Diante desse cenário, o Judiciário afastou o enquadramento como benfeitoria e reconheceu a existência de acessão.

Essa distinção foi determinante para o desfecho do caso. O STJ reafirmou o entendimento de que a renúncia contratual às benfeitorias é válida e eficaz, mas não pode ser ampliada por interpretação para alcançar situações que não foram expressamente pactuadas. Como a cláusula contratual fazia referência apenas a benfeitorias e adaptações, sem mencionar acessões, não houve renúncia válida ao direito de indenização pela obra nova. Somou-se a isso a boa-fé do locatário, a autorização do locador para a realização da construção, a ausência de impugnação ao laudo pericial e a conduta omissiva do proprietário no âmbito administrativo, fatores que reforçaram o reconhecimento do dever de indenizar, nos termos do artigo 1.255 do Código Civil.

A decisão lança luz sobre uma zona sensível e recorrente nas locações comerciais, até que ponto as intervenções realizadas pelo locatário permanecem no campo das benfeitorias e quando passam a configurar acessões, com impacto econômico relevante e efeitos patrimoniais permanentes sobre o imóvel. Para o mercado imobiliário, o julgamento serve como alerta sobre a importância de cláusulas contratuais mais precisas, da clara distribuição de responsabilidades quanto a projetos, licenças e alvarás, e da necessidade de avaliar, desde o início, os riscos envolvidos em obras que alteram substancialmente a estrutura do bem. Mais do que uma solução para um caso específico, a decisão convida à reflexão sobre equilíbrio contratual, segurança jurídica e boas práticas em um cenário em que a adaptação dos imóveis às novas demandas do mercado se tornou regra, e não exceção.

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Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.