Built to Suit – oportunidade de negócios

O verbo to build, do inglês, tem como principal significado ‘construir, edificar’. Built é o seu tempo passado: ‘construído, edificado’. O verbo to suit, também do inglês, pode ser traduzido como ‘adequar, servir, adaptar, harmonizar, ajustar’. Já a expressão to suit entende-se como ‘para servir, atender’. Assim, em versão livre, built to suit pode ser compreendido como ‘construído para servir, atender, adequar, adaptar, harmonizar’ etc.. Popularmente, a locução é conhecida como ‘locação por encomenda’ ou ‘construção para locação sob demanda’.

A modalidade não é novidade no Brasil, onde vinha sendo conduzida sob a égide da Lei nº 8.245/91 (locações urbanas). Entretanto, por tratar-se de processo específico, a utilização de lei genérica causava insegurança jurídica. A lei de locações previa apenas a locação residencial, por temporada e não residencial, genericamente, sem detalhamentos. O problema foi resolvido com o advento da Lei nº 12.744/2012. A nova lei acresceu à lei locatícia o art. 54-A e criou uma subespécie de locação não residencial sob demanda, chamada de built to suit.

A tipificação legal da nova modalidade contratual, com regras claras e específicas, conferiu-lhe credibilidade e viabilizou maior número de contratos. Built to suit pode ser entendido como construção ou reforma sob medida para determinada atividade: lanchonete, supermercado, farmácia, indústria, dentre outras. O proprietário do terreno ou o investidor constrói ou reforma o imóvel especificamente para atender ao interesse do futuro locatário. Este, beneficia-se usufruindo de instalações novas ou reformadas bem adequadas aos seus fins.

O locador ou investidor, por seu turno, terá assegurado um contrato de longo prazo, com regras específicas por ele próprio determinadas. O art. 54-A, acrescido à Lei nº 8.245/91, garante a liberdade contratual, obedecidas apenas suas disposições procedimentais, como o direito do locatário em purgar eventual mora. Em geral, o valor locatício é maior do que na locação normal, mas o locatário não tem qualquer custo ou incômodo com reformas ou adaptações. Tudo o que ele vier a precisar estará incluído no projeto de construção ou reforma.

Por outro lado, não se trata de contrato de fácil celebração. Garantias extras devem ser adicionadas em favor de todas as partes envolvidas. Além de obviedades, como o cumprimento rigoroso do prazo de entrega, licenças ambientais e legais de funcionamento, o imóvel terá de ser entregue rigorosamente dentro das especificações e padrões de qualidade acordados, sob pena de processo por lucros cessantes e perdas e danos. A devolução do imóvel pelo locatário, só poderá ser feita no final do prazo contratual, sob pena da indenização nele prevista.

As possibilidades negociais também são bastante diversificadas. Sem olvidar que os terrenos destinados ao built to suit têm de ser urbanos, o imóvel pode ser construído ou reformado pelo próprio dono do lote ou por investidor com ele parceirizado, que pode ser o próprio locatário. Muito utilizado na Europa e nos Estados Unidos, o caso mais notório no Brasil é o da sede da Petrobrás, em Vitória, ES. Mas há outros, como o da Rede Globo, Alpargatas e algumas redes de farmácias. Um bom filão a ser explorado pelos Corretores de Imóveis.