Considerações sobre as diversas modalidades de usucapião
O termo usucapião tem origem na palavra latina usucapio. Resulta da união de usu, cujo sentido é “pelo uso”, e capere, que significa “tomar”. Forma-se assim a expressão “tomar pelo uso”. Na doutrina brasileira, ela se consolidou como uma das formas de aquisição de bens imóveis. Embora pouco usual, pode servir também para aquisição de bens móveis. É substantivo de gênero oscilante. Por isso, em nosso antigo Código Civil, de 1916, era tratada no masculino. O atual CC, de 2002, decidiu considerá-la como palavra do gênero feminino.
No Brasil, é impossível falar da usucapião de bem imóvel sem antes conceituar o que é função social da propriedade. O § 1º do art. 1.228 do CCB diz que “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais…” de modo a preservar o meio ambiente, o patrimônio histórico e artístico e evitar a poluição do ar. Também a CF/88 em seus artigos 5º, XXIII e 186 consagra o mesmo princípio. “Ao antigo absolutismo do direito… contrapõe-se, hoje, a socialização progressiva da propriedade” (Carlos A. D. Maluf – USP).
A influência socialista vem da clássica teoria de Leon Duguit, que relativiza o direito de propriedade ao dizer que esta “não é direito subjetivo do indivíduo, mas uma função social a ser exercida pelo detentor da riqueza.” A usucapião ordinária (art. 1242 do CCB) requer posse mansa e pacífica, com ânimo de dono, a justo título, além da boa-fé intencional, por 10 anos. O prazo cairá para 5 anos, se a aquisição do imóvel tiver sido onerosa, com o registro cancelado a posteriori, e nele residir ou investir social ou economicamente o possuidor.
A usucapião extraordinária exige 15 anos contínuos de posse pacífica, independente de título ou boa-fé. O prazo cai para 10 anos, caso haja moradia ou obras ou serviços produtivos no imóvel. Há ainda a usucapião constitucional ou especial rural – pro-labore (art. 191, caput, da CF; art. 1.293 do CC; e Lei 6.969/81). Demanda posse ininterrupta e pacífica, por período de cinco anos, de área urbana com até 250 m² de área (art. 1.240 do CC), ou rural de no máximo 50 hectares, desde que no imóvel tenha residência e trabalho produtivo o possuinte.
A jurisprudência consolidada contempla com a usucapião especial urbana imóveis edificados, inclusive apartamentos em condomínio edilício (TJSP, Ap. 390.646-4/3-00, 3ª Câm. de Dir. Privado). Neste caso, não se computam nos 250m² as áreas de uso comum. Há também as usucapiões especiais por abandono de lar (2 anos), a coletiva (art. 10, Lei 10.257/01) e a indígena (art. 33 Lei 6.001/73). A usucapião administrativa ou extrajudicial (Lei 13.465/2017 e CPC) é uma faculdade que serve a qualquer modalidade. Toda usucapião pode ser feita por ação judicial.
O requerimento administrativo tem de ser feito por advogado, diretamente ao oficial do registro de imóveis, instruído com: ata notarial que afirme o tempo de posse; planta e memorial descritivo; certidões negativas de distribuição da comarca do imóvel e do domicílio do requerente (prova de posse mansa e pacífica); e justo título ou comprovantes de pagamento de tributos ou taxas (provas do tempo de posse). É importante salientar que, em qualquer modalidade de usucapião, o requerente não pode ser proprietário de imóvel rural ou urbano.
