Despesas de condomínio e a locação
Gostaria de levá-los a uma reflexão. O Condomínio edilício, previsto no Código Civil Brasileiro no art. 1.331 e seguintes, trata da forma como se vive nesta modalidade de habitação eleita por muitos. Sabe-se que o adensamento somente é possível se houver infraestrutura urbana disponível. Este é o primeiro requisito para adensar. Não adianta querer adensar se não tem infraestrutura. Vamos ver um exemplo. Um loteamento unifamiliar tem a sua infraestrutura, água, luz, transporte, lazer, dimensionado para uma densidade. Ou seja, um número X de pessoas. Se você adensar vai colocar no mesmo lugar destinado a um número X vai colocar mais o Y, então teremos X + Y numa infraestrutura calibrada para apenas X. Não vai funcionar.
Bem a nossa realidade nas cidades é o adensamento. E automaticamente a vida em condomínio, onde as pessoas tem que viver em áreas comuns com todos os vizinhos. A administração destes conjuntos é feita por um Síndico e regulada pelo Código Civil e demais legislações que dizem respeito a vida em condomínio.
O Condomínio gera despesas ordinárias (destinadas a administração, manutenção e conservação das áreas comuns) e despesas extraordinárias (destinadas a incluir na edificação obras voluptuárias (mero deleite) e obras úteis ( que acrescem a edificação).
Ai que surge o problema. A Lei 8.245/91 Lei do inquilinato trouxe no Art. 22 e 23 enumeradas o que sejam as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio com a finalidade de atribuir ao inquilino, contratualmente, o pagamento das despesas ordinárias e ao proprietário o pagamento das despesas extraordinárias. Até ai tudo bem.
Mas, quando chegou no art. 22, parágrafo único, letra d) previu que: indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação, são despesas extraordinárias, cabendo ao proprietário saldá-las se ocorreu a hipótese prevista na letra do parágrafo.
Agora vamos a questão: Não pode então o locador quitar o contrato de locação antes de dois anos no mínimo, e se tiver ação andando quando a ação se resolver?
Se o fizer antes destes dois eventos corre o risco de ter estas despesas por sua conta a saldar posteriormente, sendo que o empregado do condomínio tem o prazo de dois anos para ajuizar a trabalhista. Veja que coisa mais esquisita que ficou.
Vamos adiante. Lá pelas tantas o legislador fala nas despesas ordinárias do fundo de reserva e da reposição de saldo devedor.
Veja o que diz o artigo 23, 1º letra i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Bem aqui entramos no fundo de reserva que pode ser dois. O pras despesas ordinárias ou o das despesas extraordinárias. Para as despesas ordinárias contribui o inquilino, para as despesas extraordinárias contribui o locador.
Então quando finda a locação deve ser feita uma prestação de contas ao inquilino, que de repente terá dinheiro em haver naquele fundo de reserva que contribuiu?
Veja que complexo. No meu entendimento muito complexo e letra morta da lei pois na prática fica quase impossível se ver isso.
O legislador querendo demais proteger o inquilino termina gerando uma série de confusão que na prática tem que ser ultrapassada.
Veja quanta questão para judicializar. A sorte dos proprietários é que o inquilino não conhece a lei do inquilinato.
