Fiança locatícia. Bem de família pode ser penhorado

De acordo com o artigo 37 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei das locações urbanas), há quatro modalidades possíveis de fiança locatícia: 1. Caução; 2. Fiança; 3. Seguro para fiança locatícia; e 4. Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Esta última foi introduzida pela Lei 11.196/2005. O parágrafo único do artigo acima veda a acumulação de mais de um tipo de fiança para o mesmo imóvel locado. Entretanto não proíbe a cumulatividade na mesma modalidade de fiança. Ex.: dois ou mais fiadores. Vejamos cada uma delas pela ordem de importância.

A caução pode ser em bens imóveis. Neste caso, não há limites de valor, mas o bem fica onerado até o final do contrato. Por isso, não é utilizada. Se, porém, a caução for em dinheiro, a lei a limita ao valor de três alugueres. Trata-se de “letra morta” da lei. Na Cessão de cotas de fundos de capitalização (investimento), usada por cerca de 15% dos contratos, a dificuldade está no capital aplicado no fundo. Os locadores exigem em torno de dez alugueres. No seguro fiança, já bastante utilizado, o óbice é o custo, em torno de dez por cento do valor anual do contrato.

A campeã das modalidades de garantia é a fiança, pessoal ou empresarial, que nada custa ao locatário além do constrangimento de pedi-la. Mas a burocracia e os riscos para quem se dispõe a ser fiador são incomensuráveis. Há empresas que proíbem seus sócios de conceder fiança. A garantia de pagamento do aluguel é fundamental para proteger o locador e também a imobiliária encarregada da gestão locatícia. Cerca de 70% dos imóveis locados, residencial ou comercial, serve como complemento de renda familiar a aposentados e pensionistas do INSS.

O art. 1º da lei 8009, de 29 de março de 1990, estabeleceu que o imóvel residencial é impenhorável, independentemente do tipo de dívida em execução contra seu proprietário. Porém a Lei 8245/1991 excluiu da impenhorabilidade dívidas decorrentes de fiança locatícia. Os fiadores não gostaram. Muitos deles ajuizaram ações contra a penhora alegando tratar-se do único bem de família. O STF já havia decidido, no RE 407668, de 2006, pela constitucionalidade da penhora do bem de família quando vinculado a fiança locatícia de imóvel residencial.

A questão mais recente diz respeito a fiança sobre imóvel comercial. Todavia, mais uma vez, o STF decidiu, por sete votos a quatro, pela constitucionalidade da penhora (Tema 1.127 de repercussão geral). O ministro Alexandre de Moraes, relator do RE, opinou que a penhora não viola o direito à moradia do fiador. Este, ao conceder a fiança, exerce seu direito de propriedade, oferecendo seu imóvel residencial como garantia, por sua livre espontânea vontade, com a plena consciência dos riscos decorrentes de eventual inadimplência do locatário.

A decisão assevera que a Lei 8009/1990, ao excepcionar o instituto da fiança, em seu art. 3º, VII, não faz qualquer distinção entre garantia dada à locação residencial ou comercial. Para o STF, a distinção entre os dois tipos de fiança, além de macular os princípios da isonomia e da livre iniciativa, ofende também a boa-fé objetiva que deve prevalecer nos contratos. A isenção da penhora para imóvel comercial desestimularia pequenos negócios, cujos fiadores, via de regra, são os próprios sócios. A decisão promove segurança jurídica nos contratos de locação!