IGPM volta a preocupar locatários de imóveis
O IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), que acompanha a variação de preços de um conjunto de produtos e serviços utilizados por famílias com renda entre 1 (um) e 4 (quatro) salários mínimos. O IPCA é considerado o índice oficial de inflação no Brasil. Por isso é utilizado também para referenciar as ações que definem a meta inflacionária, as taxas de juros e a política monetária. Com base nele, é possível avaliar o impacto da inflação em nosso poder de compra.
O IGPM, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), mede a variação dos preços em toda a economia, incluindo as vendas no atacado, produtos agropecuários, produção industrial e serviços, como também o mercado imobiliário. A diferença entre o IPCA e o IGPM é que o primeiro foca no varejo, ou seja, no consumidor final; o segundo, mais abrangente, pesquisa diversos setores da economia. Mas o IGPM é largamente utilizado na parametrização do reajuste de tarifas públicas, como energia e telefonia, além de contratos de aluguéis e serviços.
Em maio de 2024, o IGPM registrava índice acumulado negativo de (-) 0,34% para os últimos 12 meses. De lá para cá, subiu gradualmente até chegar em + 8,58% em março de 2025. Hoje, maio de 2025, está em + 7,02% ao ano, após registrar uma queda no mês de (-) 0,49%. De todo modo, tem preocupado. A inflação, medida pelo IPCA, embora esteja acima do limite superior previsto, que é de 4,5%, está relativamente estabilizada em 5,53% ao ano. Contudo o IGPM, usado no reajuste dos aluguéis, está novamente mais elevado que a inflação (IPCA).
A lei nº 6.649/79, que antes regia as locações urbanas no país, continha o gravíssimo defeito do protecionismo ao inquilino. Como resultado, ninguém se interessava em construir ou em adquirir imóveis para alugar. E mesmo quem tinha imóvel desocupado não se permitia correr o risco de deixá-lo à mercê de locatários que, como regra, se aproveitavam das benesses exageradas que a lei lhes concedia. Por outro lado, se alguém se atrevia a alugar, só o fazia com o preço nas alturas, a fim de tentar mitigar os riscos de uma locação problemática.
O Ministério Público, senhor da razão, com base na lei, nada deixava passar em favor dos proprietários, que eram considerados exploradores dos “frágeis” inquilinos. Felizmente, a atual Lei nº 8.245/91, aos 34 anos de sua sanção, ainda que com algum resquício protecionista, restaurou a ordem constitucional, e o mercado voltou à normalidade. Mas a Lei deixou livre a escolha do índice de reajuste dos aluguéis. Assim, não se sabe por quais motivos, quase 100% dos contratos locatícios imobiliários tem escolhido como parâmetro de correção o IGPM.
Porém, mesmo depois do desastre de novembro de 2020, quando o IGPM chegou ao absurdo de 30,80%, os contratos continuaram elegendo o IGPM como índice de reajuste. A situação parecia tão grave que provocou, inclusive, a proposta de um projeto de lei que limitava o reajuste de aluguéis ao IPCA. Felizmente, não prosperou! Passada a marola, em abril de 2023, o IGPM assinalou índice negativo de (-) 2,17%. Houve até pedidos de redução de aluguel. Assim, com o IGPM subindo ou descendo, não há melhor solução do que a livre negociação!
