Entenda o caso
O COMPRADOR comprou um imóvel, sendo um apartamento na planta, para entrega futura. Ocorre que a obra foi embargada e não tinha registro de incorporação imobiliária, o comprador pleiteou a rescisão contratual, diante do atraso na entrega da obra e pela irregularidade documental, requerendo a responsabilização da imobiliária pela má prestação do serviço de corretagem, diante de vender o imóvel sem a documentação necessária.
Em primeiro grau a ação foi julgada parcialmente procedente sendo o contrato rescindido bem como condenando a construtora a indenizar o comprador a título de indenização e perdas e danos, não sendo a imobiliária condenada em primeira instância.
O COMPRADOR, inconformado, recorreu da decisão, pleiteando a reforma da sentença para condenação solidária da imobiliária pela má prestação do serviço de corretagem.
E esse foi o entendimento do Tribunal de Justiça de Santa Catarina:
(Segue trechos da decisão)
A responsabilidade civil da imobiliária limita-se à eventual má execução dos serviços de corretagem, que pode ensejar condenação em perdas e danos (arts. 723 do CC).
Em outras e melhores palavras: “tanto o corretor como a imobiliária, tem o dever de verificar se a documentação está em ordem para que se possa prosseguir na elaboração do contrato, sendo a análise da documentação necessária uma das razões da intermediação. Caso contrário, se não forem observadas essas precauções, torna-se possível a responsabilização solidária entre a imobiliária e os promitentes vendedores”
Assim, via de regra, não se estende ao descumprimento de obrigações da relação jurídica que intermedeia, salvo se comprovadas circunstâncias excepcionais que justifiquem responsabilização solidária com a parte que deu causa ao inadimplemento do ajuste principal”
O caso vertente, todavia, demonstra que a imobiliária descumpriu com as obrigações impostas no Art. 723 do Código Civil, uma vez que a imobiliária promoveu a aproximação útil das partes, sem informar ao seu cliente que a construtora não teria procedido ao competente registro imobiliário da obra.
Tal registro imobiliário “busca publicizar diversos documentos e certidões, permitindo que, antes de formalizar a compra do imóvel, os possíveis interessados na compra possam avaliar a regularidade da construção e a idoneidade do próprio incorporador”
Tamanha a relevância da prefalada exigência e da recalcitrância do setor imobiliário em promovê-la que, não raras vezes, tal situação ensejou a atuação do Parquet e demais organizações responsáveis pela defesa dos consumidores perante este Sodalício
Cumpre rememorar que, ainda que a imobiliária desconhecesse a ilegalidade administrativa da obra, era seu mister verificar se o imóvel dispunha da documentação mínima necessária à sua comercialização, encargo este do qual não se desincumbiu.
Ou seja, a condenação da imobiliária somente ocorreu, por não ter verificado a documentação correta do empreendimento, pois vendeu o imóvel sem ter registro de incorporação imobiliária, não orientando o cliente dos riscos de adquirir um imóvel nessas condições.
O fato isolado do atraso na entrega da obra, por si só não gera a responsabilidade da imobiliária, mas o atraso na entrega da obra, somado a irregularidade documental, não observada pela imobiliária, enseja a responsabilização solidária, pela má prestação do serviço de corretagem.
Portanto, sempre analise cuidadosamente a questão documental na hora de vender um imóvel, pois o corretor tem a obrigação de informar o cliente sobre a segurança e o risco do negócio.
CAMILA FERNANDES
# Advogada Graduada pela Universidade do Vale do Itajaí- UNIVALI.
# Pós Graduada em Direito Processual Civil pela DAMASIO; Pós graduada em Direito Imobiliário pela EBRADI; Pós Graduada em Direito Registral e Notarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV;
# Formação em Incorporação Imobiliária pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário- IBRADIM.
# Atuante na área do Direito Imobiliário, focada em assessoria jurídica preventiva para Imobiliárias, construtoras e Incorporadoras.
# Palestrante e treinadora de capacitação jurídica para corretores de Imóveis.
# Escritora
# Apaixonada por Direito Imobiliário.
Fonte: (TJSC, Apelação n. 0001741-86.2012.8.24.0139, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Fernanda Sell de Souto Goulart, Oitava Câmara de Direito Civil, j. 11-06-2024).