Problemas e responsabilidades envolvendo loteamentos

De  antemão, esclareçamos:

Parcelamento é gênero das espécies loteamento e desmembramento.

Por loteamento entende-se a divisão de gleba em lotes com destinação específica, a saber, a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Por desmembramento entende-se a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou amplificação dos já existentes, conforme disposto pela Lei 6.766/79, como se segue:

Art. 2º – O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

Parágrafo 1º – Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Parágrafo 2º – Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou amplificação dos já existentes.

Quando o parcelamento é executado sem a observância das exigências legais poderá ser considerado clandestino ou irregular. O parcelamento denominado clandestino é aquele que o Poder Público competente não tem conhecimento de sua existência, ou aquele que, embora levado ao conhecimento do poder público para aprovação, esta aprovação é indeferida ou há a inexistência de solicitação de aprovação do projeto. Já o parcelamento irregular é aquele que há o conhecimento e/ou aprovação do projeto de loteamento/desmembramento, porém, a execução do parcelamento está em desconformidade com o ato de aprovação, com a legislação vigente, ou o mesmo ainda não foi registrado no cartório de registro de imóveis.

Tanto a clandestinidade como a irregularidade do parcelamento geram sérios problemas aos adquirentes, detentores da posse, à população em geral e ao meio ambiente. Inicialmente, observamos os problemas envolvendo a falta das infraestruturas obrigatórias e essenciais, tais como: água tratada, eletricidade, captação de águas fluviais, iluminação pública, tratamento de esgoto e pavimentação. Essas irregularidades geram danos e riscos dentre os quais podemos citar: as vias públicas com inclinação inadequada e dificultando o tráfego; assoreamento de cursos de água e nascentes; ocupação de áreas não edificáveis (área verde e área institucional), o que vem a favorecer os efeitos das enchentes e a comprometer a higidez de recursos naturais causando riscos à saúde, desenvolvendo problemas sanitários, insalubridade, e etc.

Além do exposto, há outro problema grave que envolve questões documentais. A clandestinidade e, em certos casos, a irregularidade, impossibilitam a abertura de matrícula junto ao cartório de registro de imóveis, fato que leva à inexistência jurídica do “lote”. O lote passa a “existir”, formalmente, quando o parcelamento é aprovado pelo poder público, é registrado no cartório de registro de imóveis, para a consequente individualização das matrículas. Os parcelamentos de solo clandestinos ou irregulares, impossibilitam os financiamentos bancários ou programas públicos, dificultam sobremaneira o inventário dos mesmos, limita os direitos sobre o imóvel, provocando, sem dúvida, uma insegurança permanente aos adquirentes, pois estarão impossibilitados de formalizarem a propriedade.

As responsabilidades civis e criminais envolvendo a regularização dos loteamentos e desmembramentos estão previstas na Lei do Parcelamento do Solo (art. 38 e seguintes), na legislação ambiental, no Código Civil e poderão responder inclusive o intermediador: corretor de imóveis, imobiliárias, incorporador, e demais envolvidos. Lembrando que a responsabilidade civil ambiental é solidária e objetiva, bem como das imobiliárias e pessoas jurídicas envolvidas, também quanto à intermediação. Isso quer dizer que não é questionada a intenção, as circunstâncias, os elementos subjetivos envolvidos.

Desta forma a reponsabilidade principal pela regularização de um loteamento irregular ou clandestino é do loteador, que poderá ser pessoa física ou pessoa jurídica. No caso de pessoa jurídica a responsabilidade recai, também, sobre todos aqueles que concorreram de alguma forma, direta ou indiretamente, para a ocorrência do loteamento irregular ou clandestino, aí incluídos os sócios da empresa que promoveu o loteamento, tudo por força da equiparação dos responsáveis pelo loteamento irregular ou clandestino a poluidor, momento em que será aplicada a responsabilidade civil ambiental que, por sua vez, é objetiva, solidária e afeta ao risco integral.

Logo, o poder público e as empresas que executam os parcelamentos do solo, quando não observam os preceitos legais de ocupação do solo e proteção ambiental, estão ferindo o direito à dignidade humana, o direito à moradia, à saúde, dentre tantos outros direitos, ainda encarados com descaso e de modo irresponsável. Os intermediários (corretores e imobiliárias) também respondem civilmente pois são responsáveis pela legalidade e regularidade acerca do imóvel que estão comercializando. Responsabilidade essa que poderá ser objetiva (imobiliária) ou subjetiva (corretor), conforme já foi dito. Por outro lado, temos cidadãos que adquirem imóveis sem a devida cautela, orientação e assessoria especializada, de modo que impeça que armadilhas se concluam pela aquisição desses imóveis irregulares ou clandestinos. E assim, o que era para ser um sonho, se transforma em pesadelo, inclusive aos corretores e imobiliárias.

E foi devido a essa insegurança e desequilíbrio nas relações negociais que se torna cada dia mais urgente e importante um olhar profissional e especializado de modo a impedir a ação de tantos projetos maquiados que visam vender “gato por lebre”.  Sonhos não precisam mais ser destruídos, nem famílias serem prejudicadas, nem tampouco corretores e imobiliárias responsabilizadas, pois agora há quem se preocupa e cuida dos interesses daqueles que querem e anseiam pelo sucesso e tranquilidade em seus negócios imobiliários.