Como ficam a discussões judiciais na compra e venda de imóveis atreladas a alienação fiduciária

Na data de 26 de outubro do corrente ano, tivemos o trânsito em julgado da decisão do STJ que pacificou o entendimento sobre a aplicação ou não do código de defesa do consumidor sobre contratos de alienação fiduciária.

Para continuarmos, creio ser de bom tom esclarecer algumas questões:

Primeiro: Transito em Julgado, quando, processualmente falando, já encerrou o prazo e possibilidades de recurso sobre a decisão prolatada.

Segundo quando falamos em alienação fiduciária, falamos de gravame inserido na matrícula do imóvel que se estabelece, enquanto a dívida do devedor fiduciante (quem pegou o dinheiro emprestado) não for quitada com o banco. Quem rege o procedimento de alienação é a lei L9514/97, e do consumidor a lei de n. 8078/90.

Terceiro, e que entendo uma das coisas mais importantes que devem ser observadas e que causam muita confusão:
O adquirente ao comprar o imóvel da construtora com parte do pagamento em dinheiro emprestado ele geralmente firma DOIS contratos: CONTRATO 01 – compra e venda e OUTRO com o agente financeiro que lhe emprestou o dinheiro: CONTRATO 02 – cédula alienação fiduciária.

São DUAS COISAS DIFERENTES!

Se o fiduciante (adquirente) pagar tudo corretamente ao banco, tal gravame na propriedade em garantia fica sem efeito em razão da condição resolutiva. Sendo o único proprietário o adquirente (proprietário pleno).

O problema é quando o devedor fiduciante não consegue pagar mais as parcelas de financiamento e não consegue renegociar antes de ficar devendo. Quando isso ocorre, o credor fiduciário notifica o devedor para pagar no prazo de 15+30 dias, (conforme procedimento prescrito na lei própria), para que pague. Caso negativo o credor leva o bem à leilão.

Quando ocorrem casos como esse, em que o imóvel à leilão, o adquirente que pegou o dinheiro emprestado terá direito a receber parte do valor SE o imóvel for arrematado por valor maior ao da dívida (saldo remanescente do imóvel), contudo, se negativo, NÃO RECEBE!

Sendo assim, por achar injusto o perdimento muitas vezes do valor total pago, tivemos no Brasil diversos processos judiciais discutindo os valores pagos pelo devedor, muitas vezes baseadas no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor; porém, além de equívocos na legitimidade das partes e entendimentos diversos em lei, o STJ teve de intervir para pacificar as jurisprudências que caminhavam contrariamente em diversos estados.

Desta forma, depois de alguns anos, a discussão restou pacificada pelo TEMA 1095 do STJ e deverá ser aplicada em todos os casos, no sentido de que não caberá aplicação do artigo no CDC nos contratos de alienação fiduciária vez que, a alienação possui legislação própria e posterior ao CDC. É uma lei especial, e, portanto, com sistemática diversa e incompatibilidade.

A Decisão a qual gerou o Tema 1095 veio por intermédio com REsp 1891498/SP e pode ser encontrada no site do Superior Tribunal de Justiça.