Como funciona a desocupação do imóvel arrematado em leilões?
A aquisição de imóveis em leilões tem se tornado uma alternativa atrativa para investidores e compradores em busca de propriedades a preços competitivos.
No entanto, um aspecto crucial que os arrematantes precisam considerar é o processo de desocupação do imóvel arrematado, na hipótese deste imóvel estar ocupado por terceiros e neste caso o procedimento adequado irá depender se trata de um leilão judicial ou leilão extrajudicial.
Em caso de leilão judicial, o próprio juiz que determinou o leilão, dentro daquele processo judicial que já existe, determina que sejam expedidos dois documentos sendo eles a carta de arrematação e o mandado de imissão na posse do imóvel.
O mandado de imissão na posse será entregue a um oficial de justiça, a quem desincumbirá de cumprir a desocupação do imóvel, intimando o ocupante para desocupação, visando entregar o imóvel livre de pessoas e coisas para o arrematante.
Já na hipótese de leilão extrajudicial, a instituição financeira, credora fiduciária, amparada pela lei 9.514/97 realiza o leilão extrajudicial independente de ordem judicial. Portanto, não há processo judicial prévio que determina o leilão.
Nesse caso, a melhor solução para a desocupação do imóvel com o terceiro ocupante seria a tentativa de um acordo entre o arrematante e o terceiro, ainda que para isso o arrematante tenha que se valer de uma contrapartida financeira pelo desalojamento ou a concessão de tempo adicional para a desocupação, por exemplo.
Caso esse acordo, na hipótese do leilão extrajudicial, seja infrutífero, o arrematante deverá ingressar com uma ação judicial de imissão na posse do imóvel. Ocasião em que o juiz, por liminar, logo no início do processo, irá conceder um prazo de até 60 (sessenta) dias para a desocupação do imóvel, sob pena de se ultrapassado esse prazo, ocorrer a desocupação forçada mediante oficial de justiça.
E se o ocupante não quiser sair do imóvel?
Com a ordem judicial para a desocupação, independente de se tratar de arrematação em leilão judicial ou extrajudicial, o devedor é obrigado a desocupá-lo, não havendo a possibilidade de negativa na desocupação, sob pena de ocorrer a desocupação forçada por determinação judicial com auxílio da polícia e ordem de arrombamento.
Ainda, se os terceiros ocupantes do imóvel se tratarem de inquilinos, ou seja, pessoas que possuem um contrato de locação, outros aspectos deverão ser analisados a fim de possibilitar ou não a desocupação do imóvel, e caso seja possível essa desocupação, o que ocorre na maioria dos casos, a ação cabível é a de despejo.
Portanto, manter uma abordagem colaborativa desde o principio do procedimento de desocupação aumenta significativamente as chances de sucesso na transição do imóvel para o arrematante livre de pessoas e coisas e, buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário desde o princípio é fundamental para garantir que toda transação ocorra de forma adequada e que os direitos do novo proprietário sejam protegidos do início ao fim, evitando dores de cabeça desnecessárias.
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