Fundos Imobiliários: onde estamos e para onde iremos em 2022?

Muito se questiona sobre o por quê investir em fundos imobiliários de investimentos (FIIs). Ora, o setor imobiliário é um dos, senão o mais, resiliente do país. O déficit habitacional e falta de infraestrutura torna o segmento defensivo no longo prazo. No curto prazo existem ciclos, porém a demanda sempre aguarda o momento em que o consumidor terá poder aquisitivo para comprar um canto para chamar de seu. Além disso, é um setor naturalmente protegido contra a inflação quando o investimento é feito através de FIIs.

O ano de 2021 foi bom para o segmento residencial e imóveis logísticos em fundos imobiliários. A percepção do imóvel como um investimento seguro e a busca por qualidade de vida aceleraram as vendas de terrenos e apartamentos em diversas regiões do país. O aumento do e-commerce e retomada da atividade econômica por sua vez ajudaram muito o segmento de galpões. Já setores mais voltados para consumo discricionário (automotivos, de bens domésticos duráveis, têxteis, etc) e lazer ainda estão muito aquém do seu potencial, aguardando uma retomada mais agressiva da atividade econômica. Essa retomada que agora enfrenta um cenário desafiador, com um ano eleitoral pela frente, um expansão fiscal do governo que deverá gerar ainda mais inflação e instabilidade da oferta de matéria prima ao redor do mundo, problemas globais associados a problemas locais.

A tendência para 2022 é que, caso os fatores externos que prejudiquem diretamente a atividade econômica no Brasil arrefeçam seu potencial negativo, o primeiro semestre seja de expansão do consumo e volta gradual da economia ficando mais próxima dos níveis pré-pandemia. Isso aceleraria a recuperação do segmento de shoppings e também a aquisição de unidades imobiliárias, especialmente as voltadas ao público de classes B e C.

No segundo semestre o impacto das eleições pode ser significante, trazendo volatilidade ao mercado como um todo, especialmente ao dólar, o que resultaria no aumento da inflação e redução da atividade econômica.

A tecnologia, nos últimos tempos, trouxe novas soluções a problemas existentes e encurtou distâncias, dando ainda mais fôlego para o segmento. Plataformas como Quinto Andar, Airbnb, Booking.com e diversas outras estreitam o caminho entre o consumidor e o empreendedor e/ou dono de imóvel. Isso sem dúvida é um fator protagonista na melhora dos rendimentos do setor.

Por um lado, o setor de hotéis e shoppings vêm enfrentando dificuldades porque dependem mais de sobra de renda dos consumidores para consumo não discricionário. O problema é que essa renda, na atual fase do país, está diminuindo. Já os segmentos de recebíveis imobiliários, desenvolvimento e galpões vêm apresentando bons resultados. Os dois primeiros porque estão vinculados a performance do segmento de compra e venda de unidades imobiliárias, onde a demanda é perene e até crescente em algumas regiões do país. Galpões por conta da maior demanda de vendas online, devido a mudança de estratégia de grandes varejistas, do pequeno e médio empreendedor e entrada de outros players internacionais no e-commerce brasileiro.

Na hora de decidir em qual fundo imobiliário investir, é preciso estudar o segmento: como o gestor se comportou em tempos de crise, a transparência nas informações e estudar em alguma medida a carteira do fundo, para entender ao máximo o risco que ele representa. O produto é bastante acessível, com cotas em alguns casos que começam em R$ 10. O passo seguinte é verificar se o retorno que ele apresenta é adequado. Um bom investimento não é o que rende mais, e sim o que rende quando ajustado ao risco. Risco demais para um retorno inadequado pode ser bom no curto prazo, no longo é quase uma certeza de prejuízo.

Caio Braz é sócio da Urca Capital Patners