Mário Gomes é despejado e perde casa em leilão, no Rio de Janeiro

Especialista em leilão de imóveis, Pierre Henriques, explica o trâmite

O ator e candidato a vereador Mário Gomes foi despejado nesta segunda-feira (16) de sua mansão em um condomínio na Praia da Joatinga, na Zona Oeste do Rio, onde mora com a mulher e dois filhos. O processo que originou o leilão é referente a uma ação trabalhista proposta por 84 costureiras contra uma empresa de confecções do ator no Paraná (Mario Gomes Indústria e Comércio Confecções LTDA.). O imóvel foi avaliado no processo de fevereiro de 2008 em R$ 1,5 milhão e foi arrematado em leilão por um valor abaixo, cerca de R$ 720 mil.

O especialista em leilão de imóveis e sócio da Smart Leilões, Pierre Henriques, explica como funciona o trâmite para um imóvel ser leiloado: “Primeiro o imóvel é penhorado para quitar a dívida, avaliado e há um prazo para o executado contestar a avaliação. Depois é nomeado um leiloeiro para realizar o leilão com a publicação de editais e nova intimação do executado. Depois da arrematação há um prazo para eventual recurso e é expedida a carta de arrematação, mandado de imissão na posse e o imóvel pode ser registrado no nome do arrematante”, explica o especialista.

Cenários em que um imóvel corre o risco de ir a leilão

O leilão de imóveis acontece para o pagamento forçado de dívidas. O motivo central que pode levar o bem à venda é o não cumprimento de obrigações da parte do devedor. Além de atrasos com o financiamento, fatores como dívidas trabalhistas, falta de pagamento de pensão alimentícia, conduta criminosa e hipoteca ou garantia de dívida também podem levar o proprietário a perda do imóvel. “Os casos trabalhistas acontecem, por exemplo, quando o empregado tem seus direitos negados pelos patrões. Ele pode recorrer na justiça e, caso o empregador não quite a dívida, o imóvel pode ser penhorado para a quitação, como aconteceu com o Mário Gomes”, explica o sócio da Smart Leilões, escola digital que já ensinou mais de 6 mil brasileiros a fazerem bons negócios em leilões de imóveis.

Resumo do caso

O imóvel foi arrematado em 26 de abril de 2011 pela Associação dos Servidores Públicos Auxiliares dos Governos da União, dos Estados e dos Municípios (ASPAG). Entretanto, a imissão na posse só ocorreu este mês devido à uma série de recursos no processo. Após a arrematação, Raquel Palma, convivente do ator, ajuizou embargos de terceiros contestando a arrematação. De forma resumida, ela alegou a nulidade da arrematação pela falta de citação do cônjuge meeiro, falta de intimação do cônjuge meeiro da penhora, avaliação e datas dos leilões, impenhorabilidade de bem de família e preço vil.

De acordo com o processo, os embargos não foram conhecidos no primeiro grau, pois foram considerados intempestivos, mas tiveram a sentença reformada em segundo grau para determinar a anulação dos atos praticados após a penhora, decisão está mantida pelas demais instâncias. Em 2017, a arrematante ASPAG ajuizou ação rescisória que foi julgada procedente em parte e restabeleceu a decisão de primeira instância que indeferiu os embargos de terceiro por serem intempestivos.

Na sequência, já em 2022, a ASPAG ajuizou ação de cumprimento de sentença requerendo liminarmente a imissão de posse com base na decisão da ação rescisória. O pedido foi deferido. Ainda nesse ano Raquel Palma ajuizou ação anulatória alegando nulidade da penhora e da arrematação por ausência de intimação da meeira. A ação pedia em sede de liminar a suspensão da imissão na posse. Essa liminar foi indeferida e a ação ainda não foi julgada.

Em julho de 2022, Raquel Palma conseguiu adiar o cumprimento do mandado de imissão na posse através de um mandado de segurança até o julgamento da ação anulatória. Posteriormente a decisão do Mandado de segurança foi reformada pelo Tribunal Superior do Trabalho (TST). Três meses depois, em outubro de 2022, a ação anulatória foi julgada improcedente. Raquel recorreu da decisão pedindo o reconhecimento da união estável, nulidade da penhora e arrematação por ausência de intimação da meeira, reserva de meação e preço vil.

Em abril deste ano, a sentença foi parcialmente reformada e Raquel teve reconhecido o seu direito a 25% do valor da arrematação a título de meação pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Raquel entrou com Embargos de Declaração que ainda estão pendentes de julgamento, mas não impedem o cumprimento da imissão na posse.

Dessa forma, após vários anos de disputas, a imissão na posse foi cumprida no dia 16 de setembro deste ano.

Segurança do leilão judicial e possibilidade de desistência da arrematação

Pierre Henriques destaca que casos como esses são extremamente raros de ocorrer. O leilão judicial é uma das formas mais seguras de adquirir imóvel e que a lei assegura ao arrematante, em alguns casos, a alternativa de desistir da arrematação. O § 5º do Art. 903 do Código de Processo Civil diz que o arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito:

I – se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital;

II – se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1º;

III – uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação.

No caso em questão o arrematante poderia pleitear a desistência da arrematação, mas provavelmente não fez porque considerou que o valor pago foi bem abaixo do valor de mercado e por isso não quis desistir da arrematação.

Possibilidade de venda do bem antes do leilão

Pierre destaca que se o executado quiser evitar o leilão e amenizar a perda ele pode encontrar um comprador para o imóvel pelo valor de mercado (bem acima do valor pago no leilão) e fazer um contrato de modo que com o valor da venda ele quita a dívida, extingue o processo, baixa a penhora e registra a venda em nome do comprador. Ao final da operação fica com o valor da diferença.

Sobre Smart Leilões:

Fundada em 2020, a Smart Leilões é uma escola digital especializada em leilões de imóveis pelo Brasil. Após três anos investindo no ramo, os três sócios – Pedro Gomide, Pierre Henriques e Renan Lopes – decidiram ensinar de maneira eficaz e segura seus próprios métodos para conseguir altas rentabilidades em curto período com esse investimento. Hoje, os fundadores, que vivem em Belo Horizonte (MG), contabilizam mais de 6 mil alunos em todo o país.