Modalidades de extinção contratual

No universo contratual, não só imobiliário, nos deparamos frequentemente com expressões como rescisão contratual e resolução contratual, sem, contudo, perceber que tais palavras não são sinônimas.

É corriqueiro o uso da palavra rescisão, por exemplo, para encerrar contratos e, consequentemente, mais corriqueiro ainda as dúvidas quanto a possibilidade de retenção de valores pagos ou não. Quanto se pode reter. Se devolvesse parcelado ou obrigatoriamente em uma vez. Se posso negociar com a outra parte tudo isso…

Quem lhe dará a certeza disso além de um profissional especializado para lhe orientar? O contrato!

Portanto, até para elaborar o contrato, é importante deixar bem claro a existência da RESCISÃO, da RESOLUÇÃO e da RESILIÇÃO.

É muito comum ouvir a expressão ”Rescisão contratual” sempre que não há mais possibilidades de seguir com o contrato, independente do motivo (inadimplemento parcial, total, arrependimento ou acordo entre as partes), e com isso surgem os conflitos e discussões quanto os efeitos das expressões.

Como se trata de matéria informativa e não parecer técnico jurídico ou análise de um caso específico, discorre-se resumidamente sobre a diferença que pode impactar e muito em seu negócio. Principalmente quando algo não saiu como esperado:

RESCISÃO

A rescisão contratual propriamente dita ocorre quando o contrato não preenche os requisitos legais (art. 104 do Código Civil), sendo considerado um ato nulo. Quando o ato praticado possui um vício (nulidade) ou defeito grave que o torne incapaz de se efetivar. Por exemplo, firmar o contrato com alguém incapaz (menor de idade). Logo, a relação, ainda que devidamente assinada, não poderá surtir efeitos jurídicos.

Ainda, é utilizada, quando uma das partes DESCUMPRIU o acordado, vindo a dar ensejo ao encerrar do contrato por prejudicar a outra parte com a “quebra contratual”, sem que haja um acordo entre as partes por tal infortúnio, porém, a melhor expressão para corresponder à esse caso em específico é a RESOLUÇÃO contratual a qual falaremos no próximo item.

Seus efeitos, quando não se há um acordo diferente entre as partes, geralmente é a aplicação da cláusula penal, retorno ao status quo ante da negociação (devolução de um bem por exemplo), devolução de valores pagos (de maneira atualizada) com eventuais retenções/deduções previstas em contrato (sob esse valor), entre outros custos a depender da forma em que se dá o encerramento, do objeto negociado e lei específica à relação jurídica tratada.

A rescisão desfaz ou desmancha alguma coisa para que não se cumpra seus objetos ou finalidades.

RESOLUÇÃO

Já na Resolução contratual, como mencionada acima, trata-se do encerramento da relação em virtude do inadimplemento de uma das partes, vindo consequentemente a prejudicar à outra. O inadimplemento pode se dar por inexecução culposa ou não culposa. Na culposa pode ser exigido perdas e danos. A não culposa surgem por motivos alheios que não foram previstos em contrato, porém, que não tiram o direito de aplicação de cláusula penal prevista em instrumento.

Como por exemplo, podemos pensar em “Fulano” que firmou contrato particular com “Beltrano”, objetivando a prestação de determinado serviço, comprometendo-se à sua parte, pelo pagamento do serviço. Contudo, apesar de “Fulano” pagar corretamente os valores à “Beltrano”, este deixou de prestar o serviço prometido, tornando-se inadimplente com suas obrigação. Nesse caso, “Fulano” poderá pedir a Resolução contratual ou exigir o cumprimento dessa, cabendo, ainda, a indenização por perdas e danos (Art. 475 do C.C) e/ou aplicação da cláusula penal (quanto a cobrança de ambas, já se tem também discussão judicial sobre aplicação da mais gravosa).

A resolução lidera as ações judiciais em que se discute o encerramento de um contrato particular (474 e 475, Código Civil), sendo muitas vezes, equivocadamente, apresentada como Rescisão.

RESILIÇÃO

A Resilição, em nosso universo imobiliário, é a mais executada pós reuniões conflituosas e mais abraçada após promulgar da lei 13.786/18 (“Lei dos distratos”) a qual faz emenda à lei de incorporações (lei 4.591/64).

A Resilição ela pode ocorrer de maneira unilateral, por via da denúncia – Art. 473 do C.C), ou, a mais usual, de maneira bilateral, por intermédio do distrato – Art. 472 do C.C.

Falamos em unilateral quando uma das partes não possui mais o interesse em seguir com a relação, nos casos em que não haja cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, a parte arrependida pode, mediante notificação à outra parte (nesse caso denominada denúncia) pleitear pelo término da relação.

Nesse caso vimos “Maria” firmar contrato com “João”, sem cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, com objetivo de obter a prestação de um serviço, comprometendo-se a pagar ao João determinado valor. Ocorre que antes de pagar e de iniciar os serviços, “Maria” se arrepende e busca desfazer o contrato. Logo, notifica “João” sobre seu arrependimento, encerrando a relação existente entre ambos.

Já na modalidade RESILIÇÃO por via do distrato (bilateral), ambas as partes não possuem mais interesse em seguir com a relação, sendo redigido um novo termo, assinado por ambos, dando fim ao contrato outrora firmado. Muitas vezes, uma parte expõe a outra a necessidade de resilir o contrato por “x” motivo (sem que haja até então qualquer tipo de inadimplemento entre as partes), e, analisando o caso, de maneira que fique bem para ambas as partes, resolvem entabular o instrumento de distrato, fazendo concessões, expondo deveres, direitos e prazos para o eficaz encerramento do instrumento.

Exposto isso, reforçamos que, ainda que o objetivo em todos as modalidades seja o mesmo (encerramento da relação jurídica), cada termo tem seu respectivo momento de ser utilizado e consequência própria. Razão a qual importa muito saber reconhecer sua utilização em cada caso e emprega-los de maneira adequada.

CONHEÇA MAIS SOBRE CAROLINA PAVÃO:

OAB/SC 35.851

Advogada proprietária do escritório Pavão E Associados – Advocacia e Consultoria Imobiliária.

Especialista em Direito Empresarial, Tributário e Imobiliário.

Diretora Regional NSC do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário

Autora de cursos na área imobiliária

Palestrante da área imobiliária

Técnica em Transações imobiliárias