O mercado não vai parar: vai se transformar

Você vai assistir ou vai conduzir?

Quando se fala em mercado imobiliário, especialmente em um cenário onde a Selic se mantém elevada, a maioria das pessoas olha para o óbvio. Olha para o custo do crédito, para a dificuldade do financiamento, para a retração da demanda. E então, como é previsível, surgem os discursos de cautela, de espera, de deixar a poeira baixar. Esse é o movimento padrão. Um comportamento coletivo que se repete em ciclos e que faz, mais uma vez, muitos perderem oportunidades enquanto aguardam “o momento certo”.

Mas o que é esse “momento certo”? É aquilo que aparece no noticiário com uma seta verde apontando para cima? Ou é o que se desenha nas entrelinhas, antes que os gráficos e manchetes consigam interpretar? A verdade é que o mercado é, antes de tudo, um organismo vivo que responde a estímulos previsíveis, mas que também esconde movimentos invisíveis, muitas vezes despercebidos para quem só se atém aos números frios.

A Superfície: O que todos veem

Quem observa apenas o impacto imediato da taxa Selic vê o crédito mais caro e interpreta isso como um freio. E realmente, para muitos, será um. Mas esse é só o primeiro nível de leitura.

O segundo — e mais importante — é perceber o que acontece nos bastidores: famílias pressionadas que precisarão vender, construtoras ajustando lançamentos, imóveis represados que inevitavelmente irão a mercado, criando uma oferta que não estava prevista.

Esse é o momento em que o estrategista já começa a se mover, enquanto a maioria permanece inerte.

O Comportamento Padrão: o medo que paralisa

Por trás do cenário macroeconômico, há sempre um comportamento humano predominante: o medo. O medo da crise, da perda, da decisão errada. E, movidos por esse medo, muitos hesitam, recuam, paralisam.

O mercado se enrijece, e paradoxalmente, é justamente nesse endurecimento que surgem as brechas. O estrategista sabe que ciclos duros expõem ativos subvalorizados, oportunidades que só existem quando a maioria não quer ou não consegue ver.

Os Movimentos Invisíveis: como o estrategista age

É nesse ambiente que se impõem cinco fatores essenciais — não como uma lista, mas como peças de um jogo que poucos sabem jogar.

O primeiro é o comportamento da oferta. O excesso de imóveis no mercado não é um sinal de fraqueza, mas de oportunidade. Quando o capital se retrai, quem possui liquidez encontra bens por valores que, tempos depois, parecerão absurdamente baixos. Muitos se assustam com essa liquidez travada, mas o estrategista sabe que é justamente na escassez de crédito que o poder da negociação se intensifica.

Depois, vem a questão do tempo. O mercado imobiliário não responde de forma imediata aos ajustes econômicos. Existe um delay natural entre a mudança nos indicadores e os efeitos práticos. Enquanto alguns se desesperam por não verem respostas rápidas, o estrategista se posiciona com paciência, sabendo que quem planta hoje, colhe quando os outros ainda estarão pensando se devem ou não plantar.

Esse entendimento temporal separa quem sobrevive de quem prospera.

Outro ponto é a inflação. Muitos a veem apenas como corrosão do poder de compra e, de fato, ela é. Mas ela também é um elemento que pressiona os custos da construção, limitando novos lançamentos e tornando os ativos existentes mais escassos no futuro.

A maioria só verá esse movimento quando a escassez já estiver evidente e os preços, ajustados. O estrategista, ao contrário, já calcula hoje o impacto da inflação na valorização dos imóveis que está adquirindo enquanto o mercado ainda hesita.

Há ainda a questão da percepção coletiva. A maioria age conforme o sentimento geral — se o tom é pessimista, retraem-se; se otimista, avançam. Mas o mercado não recompensa o comportamento coletivo, ele premia o movimento contrário, o anticíclico.

O estrategista observa os humores de mercado não para segui-los, mas para interpretá-los como sinais do que evitar. Age quando a maioria hesita e segura quando todos avançam cegamente.

Por fim, há a necessidade de entender que antecipar movimentos não é uma aposta inconsequente, mas uma decisão informada, fundamentada em estudo, análise e, acima de tudo, visão de longo prazo.

Projetar o futuro por especulação pura é irresponsabilidade; fazê-lo com base em dados, tendências, histórico e comportamento humano é o que define o verdadeiro estrategista.

Não se trata apenas de coragem, mas de coragem preparada, informada e intencional.

O Medo Coletivo: uma chance para poucos

É comum e até esperado que muitos reajam com dúvidas, com paralisia, com o desejo de esperar um momento de maior clareza. Esse é o padrão. A maioria sempre agirá assim. E não há erro nisso, é humano.

Mas justamente por saber que essa é a reação natural das massas, quem quer avançar precisa decidir ir além. Precisa compreender que todo mercado difícil é, ao mesmo tempo, um mercado carregado de possibilidades para quem está disposto a pensar diferente.

Olhando para os próximos dois anos: obstáculo ou mapa?

Olhamos agora para os próximos dois anos, sabendo que os juros não devem cair significativamente de imediato, que a inflação ainda se ajustará lentamente, e que o crescimento econômico será moderado.

E então eu pergunto: esse cenário te assusta ou te prepara? Você vê nele um obstáculo ou um mapa? A diferença entre quem irá se beneficiar desse período e quem apenas vai sobreviver está nessa resposta.

O Legado Invisível: Patrimoniologia Geracional

O mercado imobiliário, como todo sistema econômico, não para. Ele apenas se transforma. E a pergunta que deixo é: você vai apenas assistir essa transformação… ou vai conduzi-la ao seu favor?

Essa é a essência da Patrimoniologia Geracional: compreender que o patrimônio não é apenas um reflexo das circunstâncias econômicas, mas da nossa capacidade de interpretar ciclos, ler comportamentos e projetar movimentos antes que eles se consolidem na superfície visível para todos.

Não é para qualquer um. É para quem quer mais do que segurança — quer legado.

Se quiser continuar observando os gráficos depois que todos já tiverem agido, tudo bem. Mas se quiser construir uma trajetória sólida, consciente e antecipada, o caminho é outro: olhar para além, pensar diferente, agir antes.

O mercado não premia quem observa. Premia quem se antecipa.

CONHEÇA MAIS SOBRE CLEBERSON MARQUES:

Estrategista Imobiliário, referência nacional na criação de estratégias que transformam investimentos em legados e empreendimentos em histórias de sucesso. Com mais de 20 anos no setor, alia inteligência de mercado, visão de futuro e profundo entendimento humano para orientar empresários e investidores na construção de patrimônios sólidos e relevantes. Sua atuação vai além dos números: molda cidades, inspira gerações e revela o que ninguém mais vê no mercado imobiliário. Hoje é sócio e proprietário das empresas ATMO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO e MARCs investimentos e participações.