Por que o mercado de imóveis residenciais voltou ao radar dos investidores
Rafael Steinbruch, Head de Real Estate e cofundador da Yuca
Com a taxa de juros ainda elevada e o crédito imobiliário mais restrito, cada vez mais brasileiros têm recorrido ao aluguel como alternativa à compra da casa própria. Segundo dados do IBGE, 23% da população já vive em imóveis alugados. Esse movimento tem impacto direto no mercado imobiliário residencial e abre uma janela estratégica para investidores atentos à geração de renda recorrente e à proteção patrimonial. O aumento da demanda por locação impulsiona a busca por apartamentos prontos para morar, com boa liquidez e ocupação mais rápida. Para quem investe, esse cenário reforça o potencial do residencial como uma classe de ativos resiliente, capaz de atravessar ciclos econômicos com menor volatilidade quando comparada a outros segmentos.
Ao contrário do que muitos ainda imaginam, investir em imóveis residenciais hoje vai muito além da compra direta de casas ou apartamentos. O mercado evoluiu e passou a oferecer diferentes modalidades, cada uma com características próprias de risco, retorno e nível de envolvimento do investidor. Isso permite uma alocação mais estratégica, alinhada aos objetivos financeiros e ao momento de vida de cada investidor.
Uma dessas alternativas é a Sociedade em Conta de Participação (SCP). Nesse modelo, o investidor se associa a incorporadoras ou construtoras sem exposição direta à gestão do empreendimento. A participação nos resultados é proporcional ao aporte realizado e a rentabilidade está vinculada à performance da venda do imóvel, ou seja, ao sucesso do projeto. Trata-se de uma estrutura que oferece simplicidade jurídica, flexibilidade contratual, sigilo e exposição limitada aos riscos operacionais.
Outra possibilidade são as cotas de terreno. Nessa modalidade, o investidor adquire uma parcela do terreno ou do projeto imobiliário em conjunto com a incorporadora ou outros investidores. Diferentemente da SCP, há a opção de receber um imóvel na entrega do empreendimento, além da alternativa de participar do lucro do projeto. Embora exija aportes mais elevados, permite acesso a grandes projetos com valores de metro quadrado mais competitivos, funcionando como uma porta de entrada para empreendimentos de maior escala.
A compra direta de unidades prontas ou em construção segue sendo uma das formas mais tradicionais de investimento imobiliário. Nesse caso, o investidor passa a receber renda de aluguel ou ganhos de valorização no médio e longo prazo. É uma modalidade que demanda maior capital inicial e envolvimento na gestão do imóvel, seja de forma direta ou por meio de gestoras especializadas. O risco tende a ser baixo a moderado, especialmente quando o imóvel já está pronto e pode ser alugado ou revendido imediatamente, além de oferecer controle direto e renda recorrente.
Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) também fazem parte desse ecossistema. Eles permitem investir em ativos residenciais por meio de cotas negociadas em bolsa, com gestão profissional e maior liquidez. Por outro lado, o valor das cotas está sujeito à variação de mercado, o que pode gerar volatilidade no patrimônio ao longo do tempo.
Diante de tantas alternativas, investir em imóveis residenciais deixou de ser uma decisão simples e passou a exigir análise estratégica. Objetivos financeiros, perfil de risco e horizonte de investimento precisam estar no centro da escolha. O setor ainda tem muito espaço para crescimento e profissionalização, mas esse potencial só se traduz em bons resultados quando o investidor conta com informação de qualidade e apoio especializado.
Em um mercado cada vez mais sofisticado, escolher bem a forma de investir é tão importante quanto decidir investir.
Rafael Steinbruch, cofundador da Yuca, gestora especializada em imóveis residenciais para locação, e atual responsável pela vertical de Real Estate da empresa. Formado em Administração pela FGV, Rafael construiu uma trajetória sólida no desenvolvimento urbano e na gestão de ativos residenciais voltados à locação. Atuou por vários anos na gestora de investimentos VBI Real Estate, com foco em incorporação imobiliária, e também passou pela Accenture, onde trabalhou com consultoria estratégica.
Crédito Imagem: Guilherme Cunha/Divulgação Yuca
