Usufruto no mercado imobiliário

No mercado imobiliário há muitos questionamentos sobre a utilização do usufruto e as suas consequências perante o proprietário do imóvel e o usufrutuário.

O usufruto está definido no código civil como direito real, ou seja, permite que o beneficiário, nomeado pelo titular do imóvel, detenha o direito de usar e fruir. É denominado como direito real sobre coisa alheia ou servidão pessoal.

Está disposto no art. 1.225, inciso IV, do Código Civil, bem como no art. 1.390 e seguintes do mesmo diploma legal.

A finalidade do usufruto é assistencialista e tem caráter protetivo do usufrutuário, portanto, dentre todos as características do direito real, somente o de vender/alienar não é concedido ao beneficiário.

O usufruto pode recair em um ou mais bens, seja moveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro ou parte dele, conforme dispõe o art. 1.390 do Código Civil.

Importante mencionar que o usufruto deve ser constituído mediante escritura pública e levado ao registro na matricula do imóvel. Caso a escritura não seja averbada na matrícula, o direito real não estará configurado, pois não se tornou público à todas as pessoas.

Ademais, o usufruto a abrange, além do direito de gozar do imóvel, o de fruir de todos os frutos que o bem permitir. Sendo assim, se o usufrutuário alocar o imóvel, o aluguel será devido ao usufrutuário.

Ainda, o usufruto pode ser de forma gratuita ou onerosa, haja vista que o proprietário pode cobrar um valor do usufrutuário para que ele possa usar o imóvel.

Este instituo jurídico pode ocorrer de duas formas: legal e voluntária.

A modalidade legal é aquela constituída em lei e está prevista no art. 1.689 e 1.652, O primeiro prevê que cabe aos pais, enquanto estão no exercício do poder familiar, serem usufrutuários dos bens dos filhos. O segundo, determina que cabe ao cônjuge, que estiver na posse dos bens particulares do outro, ser usufrutuário, se o rendimento for comum.

Já, na modalidade voluntária, como o nome já diz, o proprietário do imóvel, voluntariamente nomeia um usufrutuário de forma onerosa ou gratuita. Neste caso, todos os requisitos de um contrato precisam estar presentes, ou seja, as partes precisam ser capazes, o objeto ilícito e legitimação para realização.

Nesta modalidade em especifico, o usufruto pode ocorrer como alienação ou retenção. Na alienação, o proprietário concede ao outro os direitos do imóvel. Já, na retenção, o proprietário concede a propriedade do imóvel para outra pessoa e se reserva dos direitos do imóvel, passando, então, a ser usufrutuário.

No que tange a duração, o usufruto ele pode ser vitalício ou a termo. Em sendo vitalício, o usufruto vai perdurar até a morte do usufrutuário, se durante este período o nu-proprietário vier a falecer, o usufrutuário não perde os direitos de uso do imóvel, pois se encerra, tão somente, com a morte do beneficiário.

Nota-se, que o usufruto não é sucessivo, portanto, os direitos de usar o bem não são repassados aos herdeiros.

Ainda importante mencionar o art. 1.411 do Código Civil, que prevê que havendo a nomeação de dois usufrutuários e um deles vier a falecer, o sobrevivente terá o direito de acrescer da parte que o outro usufrutuário deixou, havendo estipulação expressa.

No caso do usufruto a termo, as partes estipulam um prazo para a sua duração, quando encerrado o prazo, extingue-se o usufruto, cancelando o registro no Cartório de Imóveis, conforme determina o art. 1.410, inciso II, do Código Civil.

Além das hipóteses acima, o usufruto pode encerrar:

pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
pela cessação do motivo de que se origina;
pela destruição da coisa;
pela consolidação;
por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do 1.395;
pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai.

Quanto à possibilidade de gravar hipoteca ou penhora de um imóvel com usufruto, os magistrados e desembargadores já possuem entendimento pacifico de que é permitido, podendo o imóvel ser levado a hasta pública. Contudo, o patrimônio somente será liberado ao arrematante com a extinção do usufruto.

Dessa forma, verifica-se que o usufruto não é transferência do patrimônio, mas, tão somente, dos direitos de usar e fruir do bem, cabendo às partes que se utilizarem desse instrumento se atentar as possibilidades de utilização dos frutos que o imóvel pode conceder, bem como quanto a possibilidade de duração do instrumento jurídico.