Responsabilidade do corretor de imóveis e/ou da imobiliária, na venda de um imóvel irregular

O mercado imobiliário vem sendo cada dia mais explorado e se tornado cada vez mais competitivo. Para alcançar uma posição de destaque, é imprescindível que o corretor de imóveis entenda a condição jurídica de cada imóvel, prestando um serviço adequado e trazendo segurança aos interessados naquela negociação.

Recentemente, verificamos uma crescente nas condenações judiciais em face de corretores de imóveis e/ou imobiliárias, em razão de negociações cujas condições jurídicas do imóvel não foram regularmente observadas e postas “à mesa” aos interessados.

É sabido que o Código Civil Brasileiro, em seu art. 723, prevê expressamente que é dever do corretor, executar os seus serviços de intermediação com a devida diligência, prudência e prestando toda a informação que envolva aquele negócio.

Dito isso, ao intermediar uma negociação, é imprescindível que o corretor de imóveis se resguarde com toda a documentação e informação necessária sobre a situação jurídica daquele imóvel. Confirmar a regularidade documental antes de dar início a qualquer intermediação, trata-se de uma diligência prévia, pela qual os corretores de imóveis poderão trazer segurança jurídica não só para os interessados na negociação, mas principalmente para sua própria prestação de serviços.

A título de exemplo, trago aqui um caso julgado pela 2ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Paraná, pelo qual o corretor de imóveis acabou por obter a autorização de venda e anunciar um imóvel, cuja matrícula possuía um registro de indisponibilidade de bens averbada, há anos.

Na ocasião, no ato da captação do imóvel, os corretores atentaram-se apenas em analisar o instrumento particular de compra e venda do bem, que conferia a “ideia” de propriedade sobre aquele imóvel para aquele vendedor. Com isso, iniciaram as formalidades e anunciaram o imóvel para venda. Acontece que, na matrícula do imóvel, aquele vendedor não constava se quer como proprietário dele, bem como, havia duas averbações de indisponibilidade de bens há pelo menos dois anos antes da angariação.

Com isso, tem-se claro que os corretores de imóveis não solicitaram a documentação necessária para confirmar a regularidade jurídica daquele imóvel. Anunciaram o bem e, conseguiram uma proposta de compra, a qual foi aceita pelo vendedor e, com isso, iniciaram o tramite para formalizar a negociação.

Contudo, ao solicitarem as certidões do imóvel e do vendedor, constataram a existência da indisponibilidade, o que resultou na frustração da compra e venda e, posteriormente, no ajuizamento de ação indenizatória pela compradora interessada. O pedido indenizatório acabou por ser julgado procedente, reconhecendo os julgadores pela ocorrência de desídia pelo corretor, vejamos:

“As duas primeiras anotações de indisponibilidade preexistiam ao momento que a autora teria, primeiramente, manifestado interesse na aquisição do imóvel, em setembro de 2020.

Apesar da informação publicizada no registro de imóveis, a ré colocou o imóvel a venda sem ressalvas. […]

Responde, portanto, a ré pelos prejuízos decorrentes de sua desídia, ou seja, de deixar de verificar impedimento à venda existente ao tempo em que colocou à venda o imóvel no mercado.”

Note-se que, neste caso acima, toda a situação poderia facilmente ter sido evitada apenas com a visualização da matrícula atualizada do imóvel, pela qual o agente poderia ter confirmado a situação jurídica do imóvel, o qual não possuía regular registro pelo vendedor e, ainda, possuía restrição à venda averbada na matrícula.

Assim, é imprescindível que o corretor de imóveis e/ou a imobiliária, estabeleça um processo interno de diligência documental prévia, para que com isso tenha toda a informação necessária acerca da regularidade jurídica daquele imóvel e, exerça os seus serviços de forma segura, evitando uma condenação como essa.

Inclusive, este serviço pode ser feito em parceria com um(a) advogado(a) especialista em direito imobiliário, sendo um relevante diferencial para os seus serviços perante os demais profissionais no mercado, garantindo assim uma experiência segura, eficiente e diferenciada da intermediação imobiliária.

Agora que você já compreendeu melhor o assunto, não hesite em procurar nosso escritório especializado em direito imobiliário para auxiliá-lo.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Gabriela Guandalini Gatto

OAB/PR 80.036

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Registro de Imóveis. Juíza Leiga e Mestre em Direito (UEL).

Assessoria jurídica em negócios imobiliários, regularização de imóveis, incorporações imobiliárias, inventários e contratos.