Consenso em relação aos elementos essenciais do negócio: o caminho certeiro para a comissão de corretagem ser devida

Acredito que uma das dúvidas mais tormentosas do corretor de imóveis é saber se sua comissão é devida em determinada situação. Isso porque as negociações não possuem desenvolvimentos idênticos – cada negociação é única dadas as peculiaridades do negócio.

Justamente por essa razão é que quando há desistência ou arrependimento de uma das partes (quando o negócio “cai”) paira sobre a cabeça do corretor a dúvida: Possuo ou não direito à comissão de corretagem? Esse o tema do artigo de hoje.

A profissão, corretor de imóveis

O corretor de imóveis é o profissional encarregado de intermediar negociações de compra, venda, locação, permuta, entre outros, cujo objeto pode tratar-se de imóveis residenciais e comerciais, além de opinar acerca da comercialização imobiliária. Sua missão consiste em oferecer suporte ao cliente do início à conclusão da transação imobiliária, acompanhando e fornecendo todos os esclarecimentos necessários do negócio.

Esse profissional pode ser formado em curso técnico em transações imobiliárias e por questões éticas administrativas, mostra-se necessário que o sujeito seja inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis de sua localidade.

A obrigação do corretor de imóveis é de resultado e não de meio, isto é um objetivo precisa ser alcançado para que faça jus à sua remuneração. Contudo, o resultado a que o profissional está vinculado não é o relativo à concretização do negócio imobiliário em si, mas àquilo que chamamos de resultado útil da sua atuação.

Curiosidade: Na França a o serviço da corretagem é uma prestação de fazer (accomplissement d’une mission), ou seja, uma verdadeira missão de facilitar na conclusão do negócio pretendido pelas partes. MARQUES, Claudia Lima; MIRAGEM, Bruno. Parecer acostado aos autos 100797860.2014.8.26.0506, do TJ/SP.

Resultado útil da mediação: o marco para definir se você tem ou não direito à comissão

Provavelmente você deve ter ouvido que só teria direito à comissão caso as partes firmassem um compromisso de venda e compra ou qualquer outro instrumento contratual. A verdade é que não é apenas nesses casos que o corretor tem direito à comissão, inclusive, não há na lei nada inclua a assinatura de determinado instrumento contratual como parâmetro para atestar se a comissão será ou não devida.

A manifestação de vontade das partes (art. 107 do Código Civil) pode ser dar por qualquer meio, entre os quais se insere a manifestação verbal. A validade dessa declaração somente deverá respeitar forma específica quando assim previsto em norma jurídica, o que inexiste em casos de compromissos de venda e compra, haja vista não possuírem o condão de alterar a propriedade do bem negociado.

O Código Civil estipula que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. O resultado útil da mediação consiste na obtenção do acordo de vontades entre as partes negociantes, quanto aos “elementos essenciais do negócio”.

Gustavo Tepedino, renomado autor jurídico, entende que o objetivo do trabalho do corretor se dá quando verificada a aproximação útil entre as partes, independente de que seja firmado contrato por escrito. A título exemplificativo, temos várias decisões do STJ que não traz o compromisso de venda e compra como marco determinante do direito ao recebimento da comissão de corretagem. Muitas das vezes, ainda que desaconselhável, as partes deixam de confeccioná-lo e passam a ajustar data para assinatura da escritura pública.

Portanto, tal documento [o instrumento particular de compromisso] não é essencial para que o negócio pretendido se aperfeiçoe, afinal de contas a propriedade somente será alterada por meio de documento público ou instrumento particular de financiamento.

Por outro lado, temos precedentes do Superior Tribunal de Justiça que trazem como marco determinante ao direito ao recebimento da comissão de corretagem o consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Segundo o autor Antônio Carvalho Neto, o resultado útil é quando o corretor consegue o acordo entre as partes quanto à coisa e ao preço, por serem elementos essenciais do negócio.

Uma decisão do Ministro João Otávio de Noronha (de 2014) reconheceu que a aproximação das partes e concordância quanto aos elementos essenciais do negócio são marcos para atestar se a comissão é ou não devida ao corretor. Em outro caso julgado pelo STJ, a Ministra Nancy Andrighi (REsp 1.783.074/SP) fundamentou que para a compreensão do fato gerador do direito do corretor à percepção de sua comissão deve ser definido do que se pode entender por resultado útil de sua atividade.

Em outras palavras, o corretor só possui direito à comissão se conseguir atingir o resultado útil da mediação a partir do consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Todavia, causador de incertezas é que como a lei não define o que seriam os elementos essenciais do negócio, cada caso deve ter suas peculiaridades analisadas pelo Poder Judiciário.

Casos práticos: análise das decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça

No caso do AgInt no REsp nº 1828390/DF, uma determinada imobiliária apresentou uma proposta formulada por seu cliente no valor de R$ 2.300.000,00 (dois milhões e trezentos mil reais), a fim de adquirir um determinado imóvel. O vendedor recusou a oferta e contrapropôs o valor de R$ 2.580.000,00.

A contraproposta foi aceita pelo comprador e as partes deram prosseguimento no processo da compra e venda, de imediato enviando os documentos necessários para confecção da escritura pública. Ocorre que às vésperas da assinatura do documento público, o vendedor comunicou que não iria prosseguir com a conclusão, negando-se a assiná-lo.

O vendedor se negou a pagar a comissão e, por esse motivo, foi processado pela imobiliária. Em sua defesa um dos argumentos utilizados pelo vendedor foi pautado na diferença entre os conceitos extraídos dos termos desistência e arrependimento.

Essa diferença de conceitos não existe na lei, mas foi delineada pela Corte Superior quando julgou um caso anos atrás. Na maioria dos casos que analisei, esse tipo de diferenciação não tem sido confirmado pelos Tribunais, sendo apenas determinante ao afastamento da comissão se a desistência ou arrependimento for motivada por fatores inerentes à atividade do corretor – isto é, se o motivo da desistência estiver ligado a algum ato praticado pelo corretor de imóveis ele não terá direito à comissão.

No caso mencionado o STJ entendeu que os trabalhos de aproximação realizados pela IMOBILIÁRIA foram eficazes na intermediação da venda do imóvel, ainda que ausente a assinatura de compromisso de compra e venda. Afinal, a imobiliária encontrou compradores, mediou a negociação e deu início ao procedimento burocrático para a conclusão do negócio, o qual, apenas não se efetivou em razão da desistência do próprio vendedor, sem justificativa plausível, representando fator alheio à atividade da imobiliária.

O direito ao recebimento da comissão de corretagem, uma análise caso a caso

Em conclusão, é importante destacar que o corretor de imóveis não precisa necessariamente de um contrato formal assinado pelas partes para ter direito à comissão. A manifestação de vontade das partes pode ser feita de diversas formas, inclusive verbalmente, desde que respeite as disposições legais. O Código Civil estabelece que a remuneração do corretor é devida quando ele obtém o resultado útil da mediação, ou seja, quando consegue o acordo de vontades entre as partes em relação aos elementos essenciais do negócio.

Embora o compromisso de venda e compra seja comumente utilizado como referência, não é o único critério para determinar o direito à comissão. Decisões do Superior Tribunal de Justiça têm reconhecido que a aproximação das partes e a concordância quanto aos elementos essenciais do negócio são efetivamente os marcos para atestar se a comissão é devida ao corretor.

O resultado útil da mediação ocorre quando o corretor consegue o acordo entre as partes em relação à coisa e ao preço, que são elementos essenciais do negócio segundo a doutrina. Portanto, haja vista a ausência de definição por lei que seria o consenso quanto aos elementos essenciais, cada caso deve ser analisado individualmente pelo Poder Judiciário, levando em consideração suas peculiaridades.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

VICTÓRIA DIEZ

Advogada apaixonada pelo mercado imobiliário.

Nascida e criada em Londrina – PR, minha jornada acadêmica foi marcada pela busca constante pela excelência.

Concluí minha pós-graduação em Direito Empresarial na Escola Brasileira de Direito e aprofundei meu conhecimento em direito imobiliário ao obter meu título de especialista em direito e negócios imobiliários através do Master of Laws (LL.M) da Fundação Escola Superior do Ministério Público.

Durante meus cinco anos de atuação no dinâmico mercado imobiliário, dediquei-me intensamente à análise de riscos envolvendo transações e contratos imobiliários diversos. Para mim, a verdadeira maestria vem da combinação harmoniosa de diversas áreas de conhecimento, nos âmbitos prático e teórico.