O corretor tem direito a receber sua comissão em casos de desistência ou arrependimento na compra de imóveis?

Se você é corretor de imóveis, já deve ter passado por alguma destas situações: você faz a negociação, o cliente autoriza a confecção do contrato, analisa e modifica cláusulas, mas, na hora de assinar, desiste da compra. Ou ainda: o cliente chega a assinar o contrato, mas, dias depois, liga para você e informa que se arrependeu e quer desfazer o negócio.

Nesses momentos, você se pergunta: como fica a minha comissão? Tenho ou não tenho direito a recebê-la?

Como corretor de imóveis, é essencial compreender os seus direitos quando falamos de comissões em casos de desistência ou arrependimento.

Neste artigo, vamos explorar em detalhes os cenários que determinam os direitos do corretor e as implicações financeiras nestas situações.

Em que momento nasce o direito do corretor a receber a comissão?

Para que o corretor tenha direito a receber a ser remunerado, o seu trabalho precisa passar por estas três etapas:

1. Contratação do corretor, pelo cliente, para intermediação;
2. Aproximação das partes;
3. Fechamento do negócio (alcance do resultado útil).

Com relação ao item 3, é importante mencionar que, juridicamente, o negócio é considerado fechado quando o corretor alcança o resultado útil do seu trabalho, ou seja, a finalidade para a qual ele foi contratado.

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, o resultado útil da atuação do corretor acontece quando “há efetivo contrato final, comprovado por registro de compra e venda ou qualquer outro documento hábil para demonstrar que houve conclusão da negociação” (AgInt no AREsp n. 2.142.647/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023).

Em grande parte dos casos, a ocorrência efetiva da venda ocorre na assinatura do contrato de compra e venda. O corretor alcança o resultado útil do seu trabalho e geralmente é o marco que determina o direito à comissão.

O que é desistência e arrependimento na compra e venda de imóvel?

Desistência x arrependimento

Antes de prosseguir, é imprescindível fazer a distinção entre desistência e arrependimento, uma vez que a compreensão desses conceitos faz total diferença na remuneração do corretor.

Em uma linguagem simples:

Desistência: acontece antes da assinatura do contrato –— ou de qualquer outro documento hábil para demonstrar que houve conclusão da negociação.

Arrependimento: acontece após a assinatura do contrato — ou de qualquer outro documento hábil para demonstrar que houve conclusão da negociação.

O corretor tem direito à comissão se o cliente desistir antes da assinatura?

Caso as partes tenham negociado o imóvel, acertando as cláusulas do contrato, mas uma delas desiste antes da assinatura, em regra, isso não confere ao corretor o direito de receber a comissão. Afinal, o resultado útil, ou seja, a venda efetiva, não ocorreu.

Como fica a comissão se os clientes se arrependerem depois de assinarem a compra e venda do imóvel?

Se todas as etapas foram concluídas e, posteriormente, uma das partes se arrepende por razões aleatórias, o corretor, como regra, tem o direito legítimo de receber a comissão. Veja bem, o corretor já alcançou o resultado útil, que era a venda efetiva, marcada pela assinatura do contrato de compra e venda.

Existe algum caso de não receber comissão em caso de arrependimento?

Há duas exceções mais comuns no arrependimento que não geram direito a receber comissão. São elas:

1. Venda de imóvel na planta, em regime de incorporação, em estande de vendas e fora da sede do incorporador, como feira de imóveis, por exemplo.

Nesse caso, a lei de incorporações imobiliárias (Lei n. 4.591/64) garante ao adquirente o direito de se arrepender da compra no prazo de sete dias após a assinatura do contrato:

Art. 67-A […]

• 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Se o adquirente se arrepender no prazo de sete dias, portanto, o corretor não tem direito a receber a comissão pela intermediação e, caso já tenha recebido, deverá devolvê-la.

2. Falha na prestação do serviço do corretor

De acordo com o STJ, “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio, sendo vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados”.

Além disso, diz que “cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda” (AgInt no AREsp n. 1.930.993/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 29/4/2022).

Portanto, toda vez que o corretor de imóveis age de maneira a ferir as funções que lhe são confiadas, como deixar de prestar informação adequada e clara sobre o imóvel, sobre os riscos que a negociação apresenta ou sobre qualquer outra que vá influenciar na decisão do cliente por adquirir ou não o bem, pode ser caracterizada uma falha na prestação de seu serviço.

Dessa forma, quando o cliente decide desfazer o negócio, mesmo após a assinatura do contrato, devido a uma falha na prestação de serviço do corretor, o profissional não tem direito à comissão.

Conclusão

A desistência ou o arrependimento na compra de imóveis são pontos cruciais a serem considerados quando se trata da comissão do corretor. Entender qual é o resultado útil esperado do seu trabalho é essencial para garantir que os profissionais tenham ciência de quando devem ser remunerados.

Espera-se que este artigo tenha proporcionado uma visão clara sobre os direitos e comissões do corretor em casos de desistência ou arrependimento na compra de imóveis.

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Post original:  https://thaisadyala.com.br/o-corretor-tem-direito-a-receber-sua-comissao/

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Advogada com atuação especializada em Direito Imobiliário, tanto na área judicial quanto extrajudicial, principalmente na assessoria para corretores de imóveis, imobiliárias, construtoras, incorporadoras e loteadoras. Escritório localizado em Balneário Camboriú/SC, com atendimento on-line em todo o país e também de pessoas que estão no exterior e estão negociando imóveis no Brasil. Você pode encontrar o contato e ter acesso às redes sociais tanto pelo Instragram quanto pelo TikTok, Linkedin, Facebook e Twitter, todos @thaisadyala.