Polêmica sobre o inciso V do art. 54 da lei n.º 13.097/2015

Lembro-me de que o Sistema Cofeci-Creci teve relevante participação na aprovação da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015. Nela interferimos para a aprovação dos artigos 54 e 139. Este incluiu no art. 6º da Lei nº 6.530/78 (lei de regência da nossa profissão) os parágrafos 2º a 4º, instituindo a figura do corretor associado a imobiliárias. O art. 54 determinou a concentração de ocorrências impeditivas do aperfeiçoamento da venda de imóveis em suas respectivas matrículas, sob pena de desconsideração delas para efeitos de evicção.

Todavia o texto legal, que decorreu da Medida Provisória 656/2014, ad cautelam, estabeleceu, no seu art. 61, que atos jurídicos anteriores a ele deveriam ajustar-se aos seus termos no prazo de dois anos. Na prática, portanto, a Lei nº 13.097/2015 passou a vigorar em 20 de janeiro de 2017. Desde então, negócios jurídicos modificativos de direitos reais sobre imóveis prevalecem em relação a atos jurídicos anteriores não registrados ou averbados na matrícula do imóvel. Tudo regulado pelo artigo 54, seus quatro incisos e seu parágrafo único.

A Lei tem grande relevância para o mercado imobiliário. Ela promove tranquilidade às três partes envolvidas no negócio, a saber: i) ao comprador, porque o negócio já não mais poderá ser desfeito por ordem judicial em função de fato por ele desconhecido; ii) ao vendedor, porque fica livre da acusação de fraude à execução e de ações regressivas; iii) ao Corretor de Imóveis, pelo prazer da realização do sonho do comprador e da necessidade do vendedor, além do direito incontestável aos seus honorários. Enfim, um processo em que todos ganham.

Porém o art. 185 da Lei Complementar (LC) 118/05 afirma: “Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa”. Assim, qualquer débito tributário – federal, estadual, ou municipal – inscrito em dívida ativa, mesmo sem execução, pode obstar ou possibilitar o desfazimento da venda de bens imóveis do devedor, por presunção legal de fraude à execução (REsp nº 1.141.990, 1ª Turma, STJ).

Pois bem! o Congresso Nacional acaba de aprovar o acréscimo do inciso V ao artigo 54 da Lei 13.097, ampliando o leque de averbações necessárias na matrícula do imóvel, para que se impeça ou se desfaça sua venda, com a seguinte redação: “averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária”. O novo acréscimo, porém, não elide o art. 185 da LC 118/05.

Louvável o esforço parlamentar! O PL aguarda a sanção presidencial. No entanto o problema mais grave ainda persiste: a necessidade de certidões negativas das fazendas federal, estadual e municipal de cada sucessivo proprietário, para vendas feitas após 09 de fevereiro de 2005, data da LC 118/05. Por isso precisamos de outra LC, que revogue o seu art. 185 e obrigue também os poderes públicos – como os particulares – a averbarem seus créditos junto à matrícula do imóvel, e não que apenas façam o seu lançamento em dívida ativa.