Contrato de compra e venda de imóveis: cuidados essenciais

O contrato de compra e venda de imóveis é um dos documentos mais comuns no mercado imobiliário. Para corretores, incorporadores e investidores, entender as nuances jurídicas desse instrumento é essencial para garantir uma negociação segura e sem surpresas desagradáveis. Este artigo visa esclarecer os principais cuidados que devem ser tomados durante a elaboração e assinatura de contratos de compra e venda de imóveis, mitigando riscos e litígios.

A Natureza Jurídica do Contrato

O contrato de compra e venda é um contrato preliminar, uma promessa firme de que as partes envolvidas — vendedor e comprador — irão realizar a transferência de propriedade do imóvel após cumprirem determinadas condições, como o pagamento do preço acordado e a entrega da documentação necessária.

Importante notar: a compra e venda só se concretiza plenamente com a assinatura da escritura pública e seu registro no cartório de imóveis. Portanto, antes do registro, o comprador ainda não é considerado o proprietário de fato.

A função do contrato de compra e venda é justamente formalizar o compromisso entre as partes e estabelecer as condições da negociação até que o processo seja concluído.

Cláusulas Fundamentais

Cada contrato deve ser cuidadosamente adaptado à negociação específica, mas algumas cláusulas são essenciais para a segurança jurídica do negócio:

• Identificação Completa das Partes: É indispensável que tanto o vendedor quanto o comprador sejam identificados de forma completa, incluindo, mas não se limitando ao nome, CPF, estado civil, endereço e, no caso de empresas, CNPJ e representante legal. Isso evita qualquer questionamento sobre quem está envolvido na transação.
• Descrição Detalhada do Imóvel: O imóvel deve ser descrito minuciosamente, incluindo dados de registro, localização, área total, confrontações, características específicas e quaisquer benfeitorias. A precisão na descrição do imóvel é fundamental para evitar futuros conflitos ou disputas de propriedade.
• Valor do Imóvel e Forma de Pagamento: O valor acordado entre as partes deve estar claro, assim como a forma de pagamento, prazos e condições. Cláusulas relacionadas a financiamentos ou uso de recursos de consórcios também devem estar claramente delineadas.
• Responsabilidade por Tributos e Despesas: É crucial definir quem arcará com despesas como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), taxas cartorárias, IPTU e outros tributos. Normalmente, o comprador é responsável pelo ITBI, enquanto o vendedor responde por débitos anteriores à venda, mas isso pode variar conforme o acordo.
• Condições de Rescisão: O contrato deve prever de maneira clara as hipóteses de rescisão, como inadimplemento, e as consequências para cada parte, inclusive a retenção de valores pagos ou a devolução com multa, quando aplicável.

Análise de Documentação

Antes de formalizar o contrato, é imprescindível que corretores e incorporadores se assegurem de que toda a documentação do imóvel e das partes envolvidas esteja em ordem. Isso evita problemas jurídicos futuros e ajuda a prevenir a anulação do negócio. Entre os principais documentos que devem ser analisados estão:

• Certidão de Ônus Reais: Emitida pelo cartório de registro de imóveis, essa certidão informa se o imóvel possui algum ônus, como hipotecas, penhoras ou servidões, que possam afetar a venda.
• Certidões Negativas de Débitos: Certidões relacionadas ao pagamento de IPTU, taxas de condomínio (em caso de apartamentos), além de certidões cíveis e trabalhistas do vendedor, ajudam a verificar a situação financeira e jurídica da parte vendedora.
• Matrícula Atualizada do Imóvel: A matrícula é o documento oficial que contém todo o histórico do imóvel, e sua consulta permite verificar a legitimidade do vendedor e possíveis irregularidades.

Escritura Pública

Após a conclusão do contrato de compra e venda e o cumprimento das condições estabelecidas, é necessário proceder à assinatura da escritura pública. A escritura é o ato formal pelo qual as partes declaram a transferência do imóvel, e sua lavratura deve ocorrer em um tabelionato de notas. Somente com a escritura registrada no cartório de registro de imóveis o comprador se torna, efetivamente, o proprietário do bem.

Muitas vezes, ocorre o equívoco de acreditar que o contrato de compra e venda é suficiente para a transferência de propriedade. No entanto, sem a escritura e seu registro, o comprador ainda não pode ser considerado o proprietário pleno do imóvel, e isso pode gerar complicações legais, especialmente em caso de disputas ou execuções.

Conclusão

Para que o mercado imobiliário continue a se desenvolver de forma sólida e segura, é essencial que todos os profissionais envolvidos — corretores, incorporadores e investidores — compreendam a importância de um contrato de compra e venda bem elaborado. Esse documento é mais do que uma simples formalidade; é a garantia de que os direitos de todas as partes estão protegidos, e de que a negociação seguirá o curso previsto.

Atentar-se às cláusulas, à análise documental e ao cumprimento das formalidades, como a assinatura da escritura pública, é um passo indispensável para o sucesso de qualquer transação imobiliária. Com um conhecimento aprofundado e uma abordagem cautelosa, corretores e incorporadores podem atuar com maior segurança, oferecendo aos seus clientes a confiança para fechar negócios com tranquilidade, e quando necessário, contar com o auxílio de uma assessoria jurídica. 

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Julia Linhares

Advogada, graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas — PUC Campinas.

Pós-graduada em direito e negócios imobiliários pelo Instituto Damásio da IBMEC São Paulo.

Extensão universitária em direito contratual, negociação e formação contratual, contratos imobiliários, due diligence imobiliária, incorporação imobiliária, loteamentos, direito registral e notarial, multipropriedade, direito tributário, compliance empresarial e outros.

Especialista em contratos, com atuação principal na assessoria consultiva de negócios imobiliários e atrativos turísticos. 

Coordenadora do núcleo consultivo e contratual no escritório CZ Associados.

Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário — IBRADIM, com participação nas comissões de negócios imobiliários e incorporação imobiliária.

Membro das comissões de direito imobiliário e notarial, e da construção civil da 15ª Subseção — OAB Balneário Camboriú–SC.