A revenda de imóveis adquiridos pelo programa MCMV
Há poucos meses, em 24 de junho, publiquei artigo sob o título “Não há Tréguas no Ativismo Judiciário”. O texto denunciava a decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que ignorou o art. 38 da Lei 9.514/97, em vigor há 27 anos, e que já havia passado por dois aperfeiçoamentos. O CNJ, por meio de simples Provimento Administrativo, “revogou” o texto legal, proibindo que contratos de alienação fiduciária sejam firmados por empresas privadas. Na mesma publicação, relatei sobre as restrições que, no passado, sofriam os mutuários do BNH.
BNH era o Banco Nacional da Habitação, extinto em 1986. As regras eram rigorosas. Imóvel financiado não podia ser usado por pessoas distintas da do mutuário e sua família. Também não podia ser revendido, alugado ou usado para comércio. Além do inadimplemento, qualquer das ocorrências anteriores implicava rescisão do contrato e retomada do imóvel. A situação hoje é mais suave, mas ainda persiste. Restrições semelhantes continuam existindo, porém apenas para imóveis financiados por meio de programas de natureza social.
A Lei 14.620/2023, reforçada Pela Portaria 724/2023 do Ministério das Cidades, é muito clara ao proibir alienação, locação ou qualquer operação especulativa que desvirtue a intenção humanitária do subsídio de imóveis adquiridos com o apoio de programas sociais, como o Minha Casa, Minha Vida. Seu art. 11, IX diz que compete às famílias beneficiadas: “ f) manter a propriedade e a posse para uso do imóvel… pela própria família, sendo vedado o empréstimo, a venda ou qualquer outra negociação que descaracterize o objeto social da concessão”.
Já o seu artigo 12, § 1º estabelece que: “O descumprimento contratual pela família beneficiada de produção subsidiada da unidade habitacional em área urbana poderá ensejar a retomada do imóvel pelo fundo financiador…” Todavia a regulamentação dada à Lei, pelo Ministério das Cidades, é mais branda do que a determinação legal. Ela estabelece um período mínimo de 60 meses (5 anos), ou até a quitação do saldo devedor, para que as famílias beneficiárias do programa possam alienar e transferir a terceiros os imóveis adquiridos.
O objetivo das restrições é garantir que esse tipo de imóvel – integrante de programas de atendimento a necessidades básicas constitucionais (moradia) de famílias de baixa renda – atenda de fato ao seu propósito e não seja utilizado como objeto de especulação imobiliária. A transgressão à norma impõe ao mutuário a obrigação de devolver o subsídio recebido. A venda será considerada nula, retornando a propriedade ao fundo financiador. Ao comprador irregular restará apenas o direito de tentar na Justiça a restituição do valor pago ao vendedor.
As imposições são as mesmas para imóveis subsidiados pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) ou pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). A recomendação aos Corretores de Imóveis é para que, antes de iniciar qualquer negociação de compra, venda ou permuta de imóveis vinculados ao MCMV ou a outros programas sociais, verifiquem as condições constantes do contrato original de compra e, se houver saldo devedor, o tempo decorrido. Contratos de gaveta são ilegais e devem ser desincentivados por profissionais e imobiliárias.
