Como transformar seu Imóvel em nova oportunidade de crédito
Entenda como a alienação fiduciária superveniente, introduzida pelo Marco Legal das Garantias, permite reaproveitar imóveis como garantia em novas operações de crédito.
A alienação fiduciária superveniente, introduzida pelo Marco Legal das Garantias através da Lei nº 14.711/2023, trouxe uma solução inovadora e prática para o mercado de crédito no Brasil. Essa modalidade permite que um imóvel já alienado fiduciariamente possa ser reutilizado como garantia em novas operações de crédito, mesmo que a dívida original ainda não tenha sido quitada. Trata-se de um avanço jurídico que potencializa o uso de ativos imobiliários, amplia o acesso ao crédito e oferece maior flexibilidade tanto para credores quanto para devedores.
Na prática, a inovação se baseia na possibilidade de o devedor fiduciante comprometer a propriedade futura do imóvel, permitindo que o bem sirva como garantia para mais de uma dívida, desde que as operações sejam devidamente registradas no cartório de imóveis. Esse modelo de reutilização respeita a prioridade dos credores por meio do registro público, garantindo uma hierarquia clara e segurança jurídica para as partes envolvidas. Antes da criação dessa figura jurídica, não havia previsão legal para que a mesma modalidade de garantia pudesse incidir sobre um único imóvel, o que limitava o potencial financeiro de bens imóveis, especialmente em operações de maior complexidade.
A principal vantagem dessa inovação é a ampliação do acesso ao crédito, uma vez que os bens já alienados podem ser reaproveitados como garantia para novas operações. Isso permite que indivíduos e empresas maximizem o valor econômico de seus ativos, incentivando o mercado imobiliário e fomentando investimentos. Além disso, a alienação fiduciária superveniente proporciona uma segurança elevada aos credores, visto que os imóveis permanecem sob a titularidade condicional do credor até que todas as obrigações sejam quitadas. O procedimento extrajudicial para execução, típico da alienação fiduciária, reforça a eficiência e a agilidade na recuperação de crédito.
Por outro lado, é preciso destacar que essa modalidade exige cuidados específicos. Contratos bem elaborados e claros são essenciais para evitar conflitos, especialmente quando há mais de um credor envolvido. Além disso, o bom funcionamento do mecanismo depende de um sistema cartorial eficiente, que registre e organize as garantias de forma transparente, evitando dúvidas sobre a ordem de preferência em caso de inadimplência. Outro ponto importante é a necessidade de análise criteriosa do risco por parte dos credores, que devem avaliar a viabilidade de novas operações com base na capacidade de pagamento do devedor e no valor do imóvel.
A alienação fiduciária superveniente não apenas resolve limitações jurídicas do passado, mas também contribui para a modernização do mercado de garantias no Brasil. Ao permitir um uso mais inteligente e estratégico dos bens imóveis, ela estimula o crescimento do crédito, reduz custos e burocracias, e fortalece a confiança nas transações imobiliárias e financeiras. No entanto, como qualquer inovação, seu sucesso depende da adoção responsável e da observância rigorosa às disposições contratuais e legais, assegurando que os direitos de todas as partes sejam protegidos.
Essa novidade marca um importante passo no desenvolvimento do mercado de crédito e no uso de garantias no Brasil, oferecendo aos players do setor ferramentas mais eficazes e seguras para viabilizar operações e investimentos.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Julia Linhares
Advogada, graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUC Campinas.
Pós-graduada em direito e negócios imobiliários pelo Instituto Damásio de Direito da IBMEC São Paulo.
Extensão universitária em direito contratual, negociação e formação contratual, due diligence imobiliária, incorporação imobiliária, loteamentos, direito registral e notarial, multipropriedade, direito tributário, compliance empresarial e outros.
Especialista em contratos, com atuação principal voltada para a estruturação e assessoria consultiva de negócios imobiliários e atrativos turísticos.
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário — IBRADIM, com participação nas comissões de Negócios Imobiliários e Incorporação Imobiliária.
