O que não fazer de jeito nenhum, depois do crédito APROVADO?
A matéria de hoje veio por inspiração de uma situação que vivenciei ontem. O imóvel objeto da venda e compra é um imóvel usado que está desocupado e o comprador pretende adquiri-lo através de financiamento bancário e utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS, ou seja, não existe valor em dinheiro na negociação, nem sequer para pagamento do sinal ou arras.
O cliente comprador entendeu que com a carta de crédito APROVADA não tem mais o que dar errado e queria as chaves do imóvel para realizar a sua mudança e o corretor ficou na dúvida se poderia ou não liberar a posse ao comprador. Para saber quais os riscos até o registro do contrato, leia a matéria completa no blog
Em primeiro lugar precisamos entender o que é o crédito aprovado. O crédito aprovado é a avaliação de risco do cliente comprador, ou seja, é a análise feita pela instituição bancária, informando ao cliente, seu potencial de compra, baseado no valor do imóvel que ele pretende adquirir, bem como pela sua renda, idade e raiting bancário (clique aqui e entenda a diferença entre Raiting e SCORE em matéria anterior aqui no blog).
Com base nas informações pessoais e personalizadas do cliente, o crédito é analisado e pode ser aprovado de acordo com a intenção do cliente.
Ocorre que essa aprovação não é absoluta, porque na sequência do processo, o imóvel também passará por análise, tanto documental, como vistoria física, a fim de ser aceito pelo banco como garantia na operação e aqui mora um perigo: o credenciado deverá atribuir ao imóvel que costuma ser o valor de mercado. Se a avaliação do imóvel for igual ou superior a negociação segue. Mas se o valor atribuído ao imóvel for menor, o financiamento do cliente será reduzido, mesmo que ele tenha capacidade de pagamento e aprovação de crédito superior. Isso porque a regra é que a cota do financiamento, que normalmente é de até 80% seja limitada ao menor dos valores, considerando a avaliação e a compra e venda.
Débora, quer dizer que se avaliar a menor, a negociação cai? Depende! Se o cliente conseguir pagar a diferença ao vendedor, ele pode continuar, mas no caso concreto acima citado, o cliente não dispunha de valor algum a pagar, portanto não sequenciaria o processo.
No mais, o cliente não pode deixar que o nome fique restrito, não pode contrair dívidas que não existiam por ocasião da sua análise inicial, não pode mudar o estado civil, não pode alterar o nome e nem mudar de emprego ou forma de comprovação de renda.
Além do que ainda que o contrato de financiamento seja emitido e assinado, ainda dependerá do registro junto ao cartório de registro de imóveis onde o imóvel está matriculado, ou seja, existe risco também de não ser registrado por motivos que as partes desconhecem.
Ou seja, um processo de financiamento só está 100% finalizado quando o imóvel está registrado em nome do novo proprietário e o crédito é liberado ao vendedor. É preciso entender que um processo de financiamento é composto por etapas e existe risco em todas elas.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Débora Pezzotti
Especialista em crédito imobiliário, CEO da Ágil Documentação, empresa de crédito exclusiva CEF e CEO da Vou Financiar, empresa de crédito multibancos, Acadêmica do 9º Semestre em Direito pela Uni9, Pós Graduada em Direito Imobiliário, Coautora do Manual da Corretagem Imobiliária, lançado em 2023, em São Paulo, palestrante e colunista de importantes blogs do mercado imobiliário
