A teoria da base objetiva e a rescisão de contratos imobiliários por fato superveniente
No direito imobiliário, os contratos são firmados com base na previsibilidade das condições acordadas entre as partes. No entanto, eventos inesperados podem alterar substancialmente a realidade do negócio, tornando a execução contratual excessivamente onerosa ou inviável. Nessas situações, a teoria da base objetiva surge como um fundamento jurídico para justificar a revisão ou a rescisão do contrato, garantindo equilíbrio e justiça na relação contratual.
A teoria da base objetiva, inspirada no direito alemão e reconhecida pelo ordenamento jurídico brasileiro, prevê que um contrato pode ser revisto ou até mesmo rescindido quando um evento posterior à sua celebração modifica substancialmente as condições que motivaram as partes a firmá-lo. Essa teoria se diferencia da teoria da imprevisão porque não exige, necessariamente, a comprovação de imprevisibilidade do evento, mas sim a verificação de que o fato superveniente comprometeu a base do negócio jurídico.
No âmbito imobiliário, essa teoria tem sido invocada em diversos cenários, como em contratos de compra e venda de imóveis na planta, locações de longa duração e empreendimentos financiados. Por exemplo, imagine um comprador que firma um contrato de promessa de compra e venda com base em um financiamento previamente aprovado, mas, antes da assinatura da escritura definitiva, novas regras bancárias restringem seu acesso ao crédito, inviabilizando a aquisição do imóvel. Embora o financiamento seja uma condição particular do comprador, se a base objetiva do contrato estava vinculada a essa possibilidade de pagamento, a rescisão pode ser justificada sem a imposição de penalidades desproporcionais.
Outro caso comum envolve grandes mudanças no cenário econômico. Durante a pandemia de Covid-19, por exemplo, muitos contratos imobiliários foram objeto de discussão judicial devido a alterações drásticas nas condições financeiras dos compradores, especialmente aqueles que adquiriram imóveis para investimento e enfrentaram desvalorização patrimonial ou impossibilidade de locação. Em diversas decisões, os tribunais aplicaram a teoria da base objetiva para autorizar a rescisão contratual sem retenção excessiva de valores pagos, reconhecendo que a mudança inesperada na conjuntura econômica comprometeu a viabilidade do negócio.
Entretanto, a aplicação da teoria da base objetiva não ocorre de forma automática. Para que o contrato seja revisado ou rescindido, é necessário demonstrar que a alteração das circunstâncias afetou diretamente a essência do negócio, sem que a parte prejudicada tenha contribuído para essa mudança. Além disso, os tribunais costumam avaliar se a parte que pleiteia a rescisão buscou negociar alternativas antes de recorrer ao Judiciário, evitando decisões arbitrárias que possam comprometer a segurança jurídica dos contratos.
Diante disso, tanto compradores quanto vendedores devem estar atentos às cláusulas contratuais que preveem hipóteses de revisão e rescisão, bem como às condições do mercado no momento da formalização do contrato. A teoria da base objetiva se mostra como um mecanismo de justiça contratual, mas sua aplicação exige cautela para evitar abusos e garantir que o equilíbrio entre as partes seja preservado.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Julia Linhares
Advogada, graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUC Campinas.
Pós-graduada em direito e negócios imobiliários pelo Instituto Damásio de Direito da IBMEC São Paulo.
Extensão universitária em direito contratual, negociação e formação contratual, due diligence imobiliária, incorporação imobiliária, loteamentos, direito registral e notarial, multipropriedade, direito tributário, compliance empresarial e outros.
Especialista em contratos, com atuação principal voltada para a estruturação e assessoria consultiva de negócios imobiliários e atrativos turísticos.
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário — IBRADIM, com participação nas comissões de Negócios Imobiliários e Incorporação Imobiliária.
