Instrumentos pré-contratuais e contratos preliminares no mercado imobiliário: a importância da carta de intenção, compromissos e memorandos
No mercado imobiliário, onde cada detalhe pode impactar significativamente uma transação, a fase anterior à assinatura do contrato definitivo é essencial. É nesse estágio que as partes se resguardam juridicamente por meio de instrumentos pré-contratuais e contratos preliminares. Esses documentos, embora distintos, têm papéis fundamentais na formalização de intenções, condições iniciais e obrigações futuras.
Neste artigo, explorarei três elementos cruciais nesse contexto: a carta de intenção, o memorando de entendimentos e o compromisso de compra e venda — destacando suas características, funções e implicações jurídicas.
O que são os instrumentos pré-contratuais?
Instrumentos pré-contratuais são documentos firmados antes da celebração de um contrato definitivo, com a finalidade de registrar intenções ou condições iniciais de uma negociação. Geralmente, não possuem força obrigatória quanto à celebração final do contrato, mas podem conter cláusulas vinculativas, como deveres de confidencialidade ou exclusividade.
Exemplos:
- Carta de intenção (Letter of Intent);
- Memorando de entendimentos (MOU).
Carta de Intenção
A carta de intenção é um documento não vinculante, utilizado para expressar o interesse de uma das partes (ou ambas) em realizar um negócio futuro, com base em condições iniciais alinhadas.
Funções principais:
- Formaliza o interesse mútuo em negociar.
- Estabelece parâmetros iniciais da transação.
- Pode conter cláusulas vinculantes específicas (confidencialidade, exclusividade, prazos de negociação).
É amplamente utilizada em aquisições corporativas, projetos de incorporação e negociações que exigem due diligence.
Memorando de Entendimentos
O Memorando de Entendimentos (MOU) é mais estruturado do que a carta de intenção e pode incluir obrigações mais detalhadas, mesmo sem firmar o contrato definitivo.
Quando usar:
- Para formalizar acordos parciais em negociações complexas.
- Quando múltiplas partes ou condições estão envolvidas.
Apesar de seu caráter frequentemente não vinculativo, o MOU pode criar obrigações, conforme a intenção manifestada pelas partes e a redação do documento.
Compromisso de Compra e Venda: um Contrato Preliminar
Diferentemente dos instrumentos anteriores, o compromisso de compra e venda é classificado tecnicamente como um contrato preliminar, conforme o artigo 462 do Código Civil. Ou seja, trata-se de um instrumento juridicamente vinculante, que obriga as partes à celebração futura do contrato definitivo, desde que cumpridas as condições pactuadas.
Características jurídicas:
- Vincula as partes à futura formalização do contrato definitivo.
- Pode ser objeto de execução específica (judicialmente exigível).
- Admite registro em cartório, conferindo publicidade e efeitos reais, inclusive averbando direito de aquisição sobre o imóvel.
Quando é utilizado:
- Quando as partes já definiram os termos essenciais da transação (preço, condições, prazos), mas ainda dependem de formalidades para a escritura.
- Para garantir segurança jurídica antes da lavratura do contrato definitivo, protegendo ambas as partes.
Importância prática:
- É um mecanismo de reserva do imóvel com eficácia jurídica.
- Reduz riscos de desistência injustificada.
- Pode incluir cláusulas resolutivas, multas e condições suspensivas.
A distinção entre instrumentos pré-contratuais e contratos preliminares é essencial para quem atua no mercado imobiliário. Enquanto os primeiros são voltados à formalização de intenções e alinhamentos iniciais, os contratos preliminares — como o compromisso de compra e venda — já geram obrigações claras e exequíveis.
Contar com orientação jurídica especializada nessa fase evita litígios, protege os direitos de ambas as partes e assegura maior solidez às operações imobiliárias. Em um mercado onde confiança e segurança são ativos valiosos, cada documento bem estruturado faz toda a diferença.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Julia Linhares
Advogada, graduada em direito pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas – PUC Campinas.
Pós-graduada em direito e negócios imobiliários pelo Instituto Damásio de Direito da IBMEC São Paulo.
Extensão universitária em direito contratual, negociação e formação contratual, due diligence imobiliária, incorporação imobiliária, loteamentos, direito registral e notarial, multipropriedade, direito tributário, compliance empresarial e outros.
Especialista em contratos, com atuação principal voltada para a estruturação e assessoria consultiva de negócios imobiliários e atrativos turísticos.
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário — IBRADIM, com participação nas comissões de Negócios Imobiliários e Incorporação Imobiliária.
