Cláusula penal em contratos imobiliários: um instrumento de segurança nas negociações

No dia a dia do corretor de imóveis, lidar com contratos é parte essencial da atividade. Entre as cláusulas que podem fazer toda a diferença na segurança da operação, destaca-se a cláusula penal — um mecanismo que vai além da simples multa convencional e serve para garantir o cumprimento das obrigações assumidas pelas partes.

Por que falar de cláusula penal?

É comum que contratos imobiliários prevejam multas por atraso, mas o uso estratégico da cláusula penal vai muito além disso. Uma cláusula bem estruturada pode evitar disputas judiciais, proteger o recebimento do preço, assegurar o prazo para entrega do imóvel e até disciplinar a resolução do contrato em caso de descumprimento grave. Já uma cláusula mal redigida pode gerar litígios, ser desconsiderada pelo Judiciário ou simplesmente não produzir o efeito desejado.

Saber como utilizar a cláusula penal de maneira técnica e segura é um diferencial competitivo para o corretor que quer entregar mais valor aos seus clientes.

A Importância da Cláusula Penal nas Transações Imobiliárias

A cláusula penal é um dos elementos mais importantes em contratos imobiliários, pois além de proteger as partes envolvidas, ela atua como uma ferramenta estratégica para assegurar o cumprimento dos compromissos. Por exemplo, imagine que seu cliente vende um imóvel, mas o comprador atrasa o pagamento. Sem uma cláusula penal prevista no contrato, o vendedor poderá ter mais dificuldade para obter reparação pelos prejuízos. Já com a cláusula estipulada, existe uma consequência clara para o inadimplemento, o que facilita a cobrança e pode até desestimular o descumprimento.
Portanto, a cláusula penal não apenas protege, mas também organiza e fortalece o vínculo contratual, tornando a negociação mais segura e previsível.

Como Funciona na Prática?

A cláusula penal pode ser aplicada em diversas situações que exigem cumprimento rigoroso das obrigações. Alguns exemplos comuns são:

• Compra e venda de imóveis: Para assegurar o pagamento no prazo e a entrega das chaves conforme ajustado.
• Forçar o devedor a pagar as prestações: Quando as parcelas não são pagas dentro do prazo, a cláusula penal pode ser usada como um incentivo para o cumprimento das obrigações.
• Imissão na posse do imóvel: A cláusula pode ser estipulada para garantir o cumprimento do prazo para a entrega do imóvel, impedindo atrasos no processo de imissão na posse.
• Resolução do contrato: Em caso de descumprimento grave, a cláusula penal pode ser estabelecida para disciplinar a resolução do contrato, protegendo as partes envolvidas de prejuízos decorrentes do inadimplemento.

Importante: a cláusula penal não pode ser imposta por terceiros. Ela só existe se houver manifestação expressa da vontade das partes, sendo um verdadeiro instrumento de autonomia privada.

Ponto de Atenção: Redação, Tipos de Cláusula Penal e Cuidados Práticos

Embora a cláusula penal seja uma ferramenta poderosa, sua redação exige atenção e precisão. Um erro na sua redação pode comprometer a segurança do contrato e gerar disputas jurídicas. A cláusula penal deve descrever de forma clara e objetiva as situações que a acionam, como atraso no pagamento, descumprimento de prazo para entrega do imóvel, entre outros. Quanto mais precisa e transparente for a cláusula, maior será a segurança jurídica do contrato.

Além disso, é fundamental escolher o tipo de cláusula penal adequado para cada situação. Existem duas modalidades principais:

• Cláusula Penal Compensatória: Aplicada em caso de descumprimento total da obrigação, como a desistência imotivada da compra.
• Cláusula Penal Moratória: Destinada a penalizar o simples atraso no cumprimento da obrigação, como o pagamento feito fora do prazo.

Definir qual modalidade se aplica é essencial para evitar dúvidas futuras e garantir a efetividade da penalidade.

Limites da Cláusula Penal

O valor da cláusula penal deve observar alguns limites legais para garantir sua validade. De acordo com o Código Civil (art. 412), a cláusula penal não pode ultrapassar o valor da obrigação principal. Além disso, em se tratando de cláusula penal moratória, a multa não pode ultrapassar 10% do valor da obrigação, conforme estabelece a antiga Lei de Usura (Decreto nº 22.626/1933). Cláusulas penais fixadas em valores excessivamente altos podem ser revistas judicialmente, com base nos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

É Possível Estipular Depois?

Embora seja mais comum estipular a cláusula penal no momento da celebração do contrato principal, o Código Civil (art. 409) admite que as partes pactuem a cláusula penal posteriormente. Imagine uma compra e venda de imóvel feita sem cláusula penal. Posteriormente, as partes verificam a necessidade de fixar uma multa para eventual atraso na entrega da posse. Nesse caso, poderão lavrar uma escritura pública autônoma para estipular a cláusula penal, respeitando a mesma forma exigida para o contrato original.
Essa flexibilidade amplia as possibilidades negociais, mas exige o mesmo cuidado formal para sua validade.

Dicas para o Corretor de Imóveis

1. Antecipe a orientação: Desde a fase de negociação, informe seu cliente sobre a possibilidade e as vantagens da cláusula penal para proteger a operação.
2. Seja claro: Defina exatamente quais atos inadimplentes gerarão a multa e qual será o valor ou consequência prevista.
3. Respeite a vontade das partes: Lembre-se de que a cláusula penal só pode ser inserida com a manifestação expressa dos contratantes. O tabelião não pode adicionar cláusulas penais por conta própria.
4. Busque apoio jurídico: Se houver dúvidas sobre a redação, valores ou limites legais, é recomendável consultar um advogado especializado.

Conclusão: A Cláusula Penal Como Ferramenta de Segurança Jurídica

A cláusula penal é muito mais do que uma simples multa: ela é uma ferramenta estratégica e fundamental para garantir a segurança e a efetividade das transações imobiliárias. Para o corretor de imóveis, entender e aplicar corretamente essa cláusula pode fazer toda a diferença no sucesso de uma negociação. Ao orientar seus clientes sobre a importância da cláusula penal e como ela pode proteger os seus interesses, você se posiciona como um profissional diferenciado e agrega mais valor às suas transações.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.