Vícios construtivos: o que você, corretor de imóveis, precisa saber

Você, corretor, já deve ter se deparado com situações em que o cliente retorna após a compra reclamando de infiltrações, rachaduras ou outros problemas no imóvel. Muitos desses problemas são os chamados vícios construtivos, falhas que podem gerar dores de cabeça não só para o comprador, mas para todos os envolvidos na cadeia da venda.

É importante esclarecer: o corretor de imóveis não é parte legítima para responder por vícios ocultos do imóvel, como já vem reconhecendo o Judiciário. Mas isso não significa que você não deva entender o assunto. Pelo contrário, o conhecimento protege sua atuação, sua reputação e ajuda a orientar melhor o cliente.

O que são vícios construtivos?

Os vícios construtivos são falhas que comprometem a estrutura, a segurança ou a utilidade do imóvel. Eles se dividem em:

Vícios aparentes: visíveis logo na entrega, como revestimentos mal aplicados, esquadrias tortas ou pintura falhada.
Vícios ocultos: só aparecem com o tempo, como infiltrações, problemas elétricos ou defeitos estruturais.

Esses vícios podem se enquadrar legalmente em diferentes categorias, como:

Vício redibitório: já existia antes da entrega do imóvel e diminui o valor ou a utilidade do imóvel.
Vício de solidez e segurança: coloca em risco a estrutura da edificação.
Vício ou defeito do produto ou serviço: conforme o Código de Defesa do Consumidor, quando a falha compromete a segurança ou causa danos à saúde do comprador.

E o corretor nessa história?

O corretor não responde por esses vícios. A jurisprudência é clara: quem não participou da construção do imóvel não pode ser responsabilizado por defeitos estruturais. Veja este exemplo:

Em um caso julgado recentemente, a Justiça reconheceu que nem a corretora de imóveis nem a instituição financeira poderiam ser responsabilizadas por vícios ocultos de um imóvel adquirido entre particulares. Ambas foram excluídas do processo, pois não houve qualquer falha em seus serviços (TJSP; Apelação 1043174-88.2023.8.26.0114; Relator (a): Antonio Carlos Santoro Filho; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado;Data do Julgamento: 03/06/2025; Data de Registro: 04/06/2025).

Mesmo assim, corretores continuam sendo acionados judicialmente por compradores insatisfeitos. Isso gera custos, desgaste e desconfiança, tudo que você quer evitar.

Como se proteger e proteger seu cliente

Oriente sempre o comprador a fazer uma vistoria completa antes da assinatura.
Registre qualquer ressalva no termo de entrega, especialmente em imóveis novos.
Em imóveis usados, destaque que o comprador está adquirindo no estado em que se encontra, salvo vícios ocultos.
Conheça os prazos legais: por exemplo, o comprador tem um ano a partir da descoberta do vício oculto para entrar devolver o imóvel e recebe o valor pago de volta ou permanecer com o bem, mas solicitar um desconto proporcional ao defeito. (art. 445, § 1 º do Código Civil).

Você não é responsável por defeitos da construção, mas pode ser o primeiro a ouvir as queixas do comprador. Estar bem informado mostra profissionalismo, evita mal-entendidos e fortalece sua atuação no mercado.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.