Condo-hotéis: uma nova oportunidade para o mercado imobiliário e para corretores de imóveis

Nos últimos anos, os condo-hotéis têm ganhado destaque no setor imobiliário brasileiro. Mas, afinal, o que são esses empreendimentos? Como funcionam? E por que você, corretor de imóveis, deve ficar de olho neles?

O que é um Condo-hotel?

O condo-hotel (ou condomínio hoteleiro) é um tipo de empreendimento que une características da incorporação imobiliária com a operação hoteleira. Funciona assim: investidores adquirem unidades autônomas ou frações ideais de um imóvel com destinação exclusivamente hoteleira. Esses imóveis não são utilizados pelos proprietários para moradia, mas sim para gerar renda com a atividade de hospedagem.

O diferencial desse modelo é justamente o “pool de locação”, ou seja, todas as unidades são administradas por uma operadora hoteleira profissional, contratada pelo incorporador. Assim, o investidor recebe uma remuneração proporcional aos lucros gerados pela operação do hotel — e não pelo uso pessoal da unidade.

Estrutura jurídica

O condo-hotel pode ser estruturado de duas formas principais:

1) Condomínio edilício – cada comprador adquire uma unidade autônoma.

2) Condomínio civil – os investidores compram frações ideais do imóvel.

Em ambos os casos, a destinação é exclusiva para hospedagem. A operação é conduzida por uma empresa especializada, enquanto o investidor atua como um sócio que recebe rendimentos.

Mas há um detalhe essencial: como esse modelo envolve a expectativa de lucro coletivo a partir da gestão de terceiros (a operadora), a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) entende que essa operação se enquadra como um contrato de investimento coletivo — uma categoria de valor mobiliário prevista na Lei nº 6.385/76.

Por isso, toda oferta pública de condo-hotel precisa seguir regras específicas da CVM, principalmente a Deliberação nº 734/2015, que trata da dispensa de registro para esse tipo de empreendimento. E atenção: a oferta sem autorização da CVM pode gerar sanções administrativas e até penais.

Oportunidade para corretores

Para os profissionais do mercado imobiliário, os condo-hotéis representam uma excelente oportunidade. Estamos falando de imóveis com apelo de investimento, que despertam o interesse de um público específico: investidores que buscam renda passiva e diversificação de portfólio.

Além disso, por envolver tanto a venda de unidades quanto a confiança na operação hoteleira, o corretor precisa ter conhecimento técnico e transmitir segurança ao investidor. Isso valoriza o trabalho do corretor qualificado, que deixa de ser apenas um “vendedor” e se torna um consultor estratégico.

O mercado em expansão

O modelo já é consolidado em países como os Estados Unidos e, no Brasil, cresce especialmente em cidades turísticas e grandes centros. Com o aumento da procura por investimentos atrelados à economia real e ao setor de turismo, os condo-hotéis tendem a ocupar espaço relevante no mercado.

E, diante da possível evolução regulatória — como a expectativa de uma “dispensa automática” pela CVM — a tendência é que esses empreendimentos se tornem ainda mais atrativos, com maior agilidade na comercialização.

Conclusão

O condo-hotel é um produto híbrido que exige conhecimento jurídico, financeiro e imobiliário. Para o corretor de imóveis que deseja se destacar, estudar esse modelo pode abrir portas para uma nova linha de atuação com alto valor agregado.

Mais do que vender, é hora de entender o investimento — e mostrar aos seus clientes como transformar imóveis em renda.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Barbara Belnoski

Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.