Aluguel por temporada vs. locação tradicional: guia completo para proprietários

Por Flávia Pinheiros — Mediadora, Administradora de Imóveis e Especialista em Gestão Contratual com IA para o Mercado Imobiliário.

O mercado imobiliário brasileiro vive um momento de transformação. O aluguel por temporada cresce exponencialmente — com projeção de 10% a 15% de expansão no verão de 2025, segundo o Creci-RJ — enquanto a locação tradicional mantém sua solidez como pilar de estabilidade financeira.

Nos últimos 23 anos administrando centenas de imóveis, observei uma mudança significativa no comportamento dos proprietários. O que antes era uma decisão óbvia — alugar tradicionalmente — agora exige análise criteriosa entre duas estratégias distintas, cada uma com suas vantagens e desafios específicos.

A escolha entre aluguel por temporada e locação tradicional não se resume apenas à rentabilidade. Envolve seu perfil como investidor, as características do imóvel, a localização, sua disponibilidade para gestão e seus objetivos financeiros de curto e longo prazo.

A Realidade dos Números no Brasil

O mercado global de short-term rentals foi avaliado em US$ 109,76 bilhões em 2022, com previsão de crescimento anual de 11,2% até 2030.

No Brasil, o movimento acompanha: São Paulo, Rio de Janeiro e Santa Catarina lideram o ranking, com mais de R$ 7,5 bilhões movimentados em reservas. Só São Paulo conta com 201.991 imóveis ativos no Airbnb.

Mas lembre-se: dados macro não substituem análise individual.

Locação Tradicional: Pilar de Estabilidade

Regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), a locação tradicional estabelece contratos — normalmente de 30 meses — com maior estabilidade para o locador.

Vantagens principais:

Previsibilidade de renda: ideal para quem depende da receita mensal.
Baixo esforço operacional: sem necessidade de reservas, limpezas ou comunicação intensa.
Custos menores: inquilino arca com condomínio, IPTU e contas básicas.
Relação de longo prazo: menor rotatividade e maior conservação do imóvel.

Desvantagens:

Limite de rendimento: valores seguem o teto do mercado local.
Pouca flexibilidade de uso: imóvel indisponível durante o contrato.
Risco concentrado: inadimplência afeta 100% da sua renda.

Alguel por Temporada: Alta Rentabilidade com Alta Gestão

Definido pelo Art. 48 da Lei 8.245/91, o aluguel por temporada atende a estadias de até 90 dias com fins transitórios (lazer, estudo, saúde, etc.).

Vantagens principais:

Potencial de renda 30% a 80% maior em localizações estratégicas.
Flexibilidade de uso e preços: você bloqueia datas e ajusta tarifas conforme demanda.
Menor dependência de um só locatário.
Valorização acelerada de imóveis otimizados para turismo.

Desvantagens:

Mais trabalho: comunicação, limpeza, manutenção e operação constante.
Despesas recorrentes: condomínio, contas, lavanderia, internet, etc.
Imprevisibilidade de receita: sazonalidade exige reserva financeira.
Maior desgaste físico do imóvel.

Tributação: A Diferença Está nos Detalhes

Ambas as modalidades exigem declaração no Carnê-Leão para rendimentos acima de R$ 2.259,20 (valor sujeito a atualização anual pela Receita Federal).

Locação Tradicional:

PF: recolhimento via Carnê-Leão.
PJ: imposto retido na fonte.
Deduções: IPTU, condomínio (se pagos pelo locador), taxa de administração.

Aluguel Tradicional:

Mesma base do IR, porém com mais deduções: internet, luz, água, TV, limpeza, taxas da plataforma.
ISS pode ser cobrado por municípios turísticos (ex: Caldas Novas-GO, Ubatuba-SP).
Importante: Receita Federal já acessa dados do Airbnb.

Qual Tipo de Proprietário é Você?

1) Investidor Passivo: Prefere previsibilidade à rentabilidade máxima. Indicação: Locação tradicional.

2) Empreendedor Ativo: Quer maximizar retorno, aceita trabalhar mais. Indicação: Aluguel por temporada.

3) Usuário Ocasional: Deseja usar o imóvel em certas épocas. Indicação: Temporada.

4) Dependente da Renda: Renda é essencial para compromissos fixos. Indicação: Tradicional.

5) Experimentador: Busca aprender e testar o mercado. Indicação: Pode iniciar com temporada.

Fatores-Chave para Decidir

Localização:

Corporativo urbano – ambos funcionam.
Turismo consolidado – temporada é vantagem.
Bairros familiares – tradicional é mais estável.

Tipo de imóvel:

1-2 quartos – temporada atrativa.
Casas grandes – tradicional mais indicado.
Vista ou lazer – temporada valoriza mais.
Imóvel padrão – tradicional mais seguro.

Perfil financeiro:

Renda fixa? – locação tradicional.
Tolerância à flutuação? – temporada.
Quer retorno máximo? – temporada com gestão.
Busca simplicidade? – tradicional.

Cálculo Real: O Que Sobra no Fim do Mês?

Imóvel A (tradicional):

Receita: R$ 4.000/mês
Custos: R$ 200
Lucro: R$ 3.800

Imóvel B (temporada):

Receita: R$ 6.000/mês
Custos: R$ 1.500
Lucro: R$ 4.500

Diferença líquida real: R$ 700

Condomínio Pode Proibir Temporada?

Sim. O STJ (REsp 1.819.075/SP) validou a proibição se estiver expressa na convenção.

Verifique:

Convenção permite temporada?
Há portaria 24h?
Vizinhos são receptivos?
Imóvel tem entrada autônoma?

Gestão: Autônoma ou Profissional?

Gestão própria:

Controle total
Trabalho elevado

Terceirização:

Equilíbrio
Taxa de 8% a 15%

Terceirização total:

Máxima comodidade
Taxa de 15% a 25% (ex: Anfitrião Prime)

Modelo Híbrido: A Terceira Via

Alta temporada (dezembro a março / junho-julho): aluguel por temporada Baixa temporada: locação tradicional de 6 a 8 meses

Estratégia para maximizar retorno com segurança.

Quando Mudar de Modelo?

Migrar para temporada:

Inquilino problemático
Valorização turística da região
Desejo de uso próprio
Renda tradicional insatisfatória

Migrar para tradicional:

Ocupação abaixo de 50%
Exaustão com gestão
Lucro comprometido
Busca por estabilidade

Framework de Decisão: Radar Prático

Dê uma nota de 1 a 5 para cada item:

1) Tempo disponível para gestão

2) Tolerância à instabilidade financeira

3) Localização atrativa para turismo

4) Diferencial do imóvel (vista, lazer)

5) Necessidade de renda mensal estável

Resultado:

15–25 pontos: locação tradicional
10–20 pontos: avalie ambos
5–15 pontos: considere temporada

Reflexão Final

A decisão entre aluguel por temporada e locação tradicional não é sobre qual é melhor — é sobre qual é melhor para você.

Com clareza sobre seus objetivos, seu tempo e o perfil do imóvel, você evita frustrações e maximiza resultados.

“O importante é iniciar com clareza — e a disposição de ajustar o curso conforme você e o mercado evoluem.”

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Quem vê resultados, nem sempre conhece a história.

Sou Flávia Pinheiros Costa, formada em Direito há 23 anos. Pós-graduada em Direito Imobiliário, Sistêmico, Contratual, Canônico e de Família. Atualmente, curso Inteligência Artificial para Advogados e sou mestranda em Mediação de Conflitos.

Mas o que realmente me move são pessoas.
Escutar histórias.
Ajudar a construir acordos.
Trazer clareza onde antes havia conflito.
E fazer do Direito uma ponte — não um muro.

Minha trajetória é marcada pela escuta ativa, pela conexão humana e pela busca constante por soluções que respeitem a lei e as relações.

Atuo como:

Mediadora certificada pelo ICFML.
Perita e avaliadora de imóveis.
Mentora no mercado imobiliário, conduzindo famílias e profissionais.
Palestrante em eventos nacionais e internacionais.
Escritora e produtora de conteúdo jurídico.
Sócia de duas administradoras de imóveis.
Membro ativo das comissões da OAB nas áreas de Direito Sistêmico, Imobiliário e Justiça Restaurativa.