R$ 11 milhões ou R$ 5 milhões? Quando a prefeitura superavalia seu imóvel

Por Flávia Pinheiros — Mediadora, Administradora de Imóveis e Especialista em Gestão Contratual com IA para o Mercado Imobiliário.

Na semana passada, atendi um cliente interessado em fazer uma doação em vida para os filhos — aquela estratégia clássica de planejamento sucessório. Mas ele se deparou com um problema relevante: o imóvel comercial que ele avalia em R$ 5 milhões consta na base de dados da Prefeitura com valor venal de R$ 11 milhões.

A conta ficou simples — e dolorosa: R$ 480 mil a mais de ITCMD do que o valor que ele entende como justo.

“Flávia, quero deixar tudo organizado em vida para meus filhos, mas não posso pagar esse absurdo de imposto. O que eu faço?”

O Problema da Superavaliação

Esse tipo de distorção é mais comum do que parece. Imóveis comerciais e de alto padrão, especialmente, costumam apresentar discrepâncias entre o valor de mercado e o valor venal usado como base para a cobrança de tributos.

O motivo? As prefeituras nem sempre atualizam suas bases com a agilidade necessária frente às oscilações do mercado. O resultado: o contribuinte pode acabar pagando imposto sobre um valor que, na prática, seu imóvel não vale.

Quais São as Alternativas?

1) Revisão administrativa junto à Prefeitura

O caminho mais direto é solicitar a revisão administrativa, apresentando laudos técnicos que justifiquem o valor real do bem.

Essa abordagem tende a ser menos custosa e menos desgastante. No entanto, os resultados nem sempre são satisfatórios. Quando há redução, geralmente ela é pequena.

2) Ação judicial

Outra possibilidade é ingressar com um mandado de segurança para questionar a base de cálculo do imposto. Essa via envolve maior complexidade jurídica — e, claro, custos mais altos.

Embora o TJSP tenha decisões favoráveis ao contribuinte, o STJ sinalizou que o Fisco pode arbitrar valores quando entender que os dados declarados não refletem o mercado.

Em outras palavras: não há garantia de êxito.

Como Estamos Atuando neste Caso Real

Diante do cenário, estruturamos uma estratégia em camadas, sempre com o suporte da minha equipe de contencioso jurídico, especializada em temas patrimoniais e sucessórios:

Contratamos três avaliadores independentes para elaborar laudos técnicos consistentes
Protocolamos pedido de revisão administrativa junto à Prefeitura
Preparamos o mandado de segurança, para ser utilizado apenas se necessário
Planejamos a doação com cláusulas que protegem o doador e preservam os interesses da família

E o resultado até agora? Ainda aguardamos a conclusão do processo administrativo, mas a Prefeitura já sinalizou uma possível redução de 20% no valor venal — o que pode representar uma economia de cerca de R$ 160 mil em ITCMD.

Mais importante do que o número: o cliente pôde seguir com o planejamento sucessório com segurança e previsibilidade, sem comprometer o orçamento familiar.

Quando Vale a Pena Enfrentar Essa Luta?

Ao longo do tempo, desenvolvi alguns critérios práticos:

Quando a diferença entre o valor venal e o valor real é pequena (menos de 20%), muitas vezes o custo e o desgaste não compensam.

Quando a distorção passa de 40%, vale considerar seriamente a contestação — desde que haja preparo financeiro e emocional.

E, sobretudo: processo não combina com pressa. Quem precisa de uma solução rápida dificilmente se beneficia desse caminho.

A Realidade que Poucos Contam

Mesmo com laudos robustos e discrepâncias evidentes, é importante lembrar: ao questionar o valor venal, você está desafiando a administração pública — e isso exige preparo técnico e jurídico.

Não é uma batalha impossível (já ajudei clientes a economizarem valores significativos), mas exige pé no chão. O ideal nem sempre é viável. E o possível, bem estruturado, costuma funcionar melhor do que a estratégia perfeita que nunca sai do papel.

O Que Aprendi com Casos Assim

Minha principal lição foi esta: sempre vale tentar, mas nunca dependa exclusivamente da redução.

Trabalhe com cenários paralelos. Tenha plano A, B e C. E, acima de tudo, mantenha a família bem informada sobre os riscos e possibilidades.

No fim, um patrimônio bem estruturado é aquele que sobrevive às imperfeições do sistema e continua cumprindo seu papel ao longo das gerações.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Quem vê resultados, nem sempre conhece a história.

Sou Flávia Pinheiros Costa, formada em Direito há 23 anos. Pós-graduada em Direito Imobiliário, Sistêmico, Contratual, Canônico e de Família. Atualmente, curso Inteligência Artificial para Advogados e sou mestranda em Mediação de Conflitos.

Mas o que realmente me move são pessoas.
Escutar histórias.
Ajudar a construir acordos.
Trazer clareza onde antes havia conflito.
E fazer do Direito uma ponte — não um muro.

Minha trajetória é marcada pela escuta ativa, pela conexão humana e pela busca constante por soluções que respeitem a lei e as relações.

Atuo como:

Mediadora certificada pelo ICFML.
Perita e avaliadora de imóveis.
Mentora no mercado imobiliário, conduzindo famílias e profissionais.
Palestrante em eventos nacionais e internacionais.
Escritora e produtora de conteúdo jurídico.
Sócia de duas administradoras de imóveis.
Membro ativo das comissões da OAB nas áreas de Direito Sistêmico, Imobiliário e Justiça Restaurativa.