ROI no mercado imobiliário: como calcular, interpretar e aplicar na prática

Quando falamos de investimentos imobiliários, é comum ouvir a pergunta:

“Esse imóvel vale a pena financeiramente?”

A resposta passa por uma métrica fundamental: o ROI, ou Return on Investment — em português, Retorno sobre o Investimento.

Mas, embora seja uma fórmula simples, o ROI exige um entendimento estratégico para ser interpretado corretamente. Não basta saber fazer a conta. É preciso saber o que considerar, como interpretar o resultado e como tomar decisões a partir dele.

Neste artigo, vamos destrinchar esse conceito com clareza e profundidade — inclusive explicando por que até o valor do condomínio deve entrar na conta (mesmo sendo pago pelo inquilino).

O que é ROI?

ROI é a relação entre o lucro obtido com um investimento e o valor investido. Ele mede, em termos percentuais, o quanto você ganhou (ou deixou de ganhar) com determinado ativo.

A fórmula padrão é:

ROI (%) = (Lucro Líquido / Valor Investido) × 100

No caso de imóveis para aluguel, usamos como lucro líquido o aluguel menos as despesas, e como investimento, o valor total pago no imóvel.

Exemplo prático

Vamos supor que você comprou um imóvel por R$ 1.000.000.

Você o aluga por R$ 5.000 por mês. Desse valor, subtraímos os custos:

• R$ 500 de condomínio
• R$ 400 de IPTU
• R$ 100 de manutenção e vacância média

Sobram R$ 4.000 líquidos por mês. No ano, isso representa R$ 48.000.

Logo: ROI = (48.000 / 1.000.000) x 100 = 4,8% ao ano

Esse é o seu retorno direto com esse imóvel.

Mas… por que considerar o condomínio, se é o inquilino quem paga?

Essa é uma dúvida comum — e legítima.

Embora na prática o condomínio e o IPTU sejam geralmente pagos pelo inquilino, o investidor maduro considera cenários de vacância em sua projeção de ROI.

Ou seja: em algum momento, o imóvel pode ficar desocupado, seja por rescisão contratual, atrasos, reformas ou períodos de transição entre locações. Nessas situações, as despesas continuam — e caem sobre o proprietário.

Logo, mesmo que o inquilino atual esteja pagando todos os encargos, o investidor inteligente dilui esse custo ao longo do ano para obter um cálculo realista. Assim, o ROI reflete a performance média do ativo ao longo do tempo, e não apenas o cenário ideal.

E o que é considerado um bom ROI?

Tudo depende do cenário macroeconômico. Se a taxa Selic estiver em 13%, um ROI de 4,8% pode parecer baixo. Mas há nuances:

Imóveis bem localizados podem se valorizar ao longo do tempo, aumentando o retorno total.

Existe a segurança patrimonial: o imóvel protege contra inflação e instabilidade.

No caso do mercado de imóveis de luxo, o ROI financeiro direto pode ser menor — mas o retorno emocional, simbólico e patrimonial costuma pesar mais.

No luxo, ROI vai além da planilha

Em ativos de alto padrão, o retorno pode se apresentar de outras formas:

Um imóvel com vista eterna que valoriza 40% em cinco anos;

Um empresário que compra para dolarizar o patrimônio;

Uma família que adquire um imóvel por status, mas transforma em ativo de legado.

Nesse universo, o ROI não está apenas no Excel. Ele se manifesta em reputação, sofisticação, proteção emocional e construção de patrimônio sólido.

O ROI aqui não está só na planilha. Está na reputação, na blindagem emocional e patrimonial.

E quem não entende isso, vende só tijolo.

Calcular ROI é importante.

Mas interpretar o ROI com inteligência estratégica é o que diferencia o investidor comum do investidor de alta performance.

Na dúvida, lembre-se: o ROI que vale é o que se sustenta ao longo do tempo. E isso exige colocar todos os custos na conta — inclusive os que você acha que não vai pagar.

O bom investidor não compra só por preço. Ele compra com visão de longo prazo, margem de segurança e estratégia de valorização.

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