Posso desistir da arrematação em leilão? Entenda as regras e consequências

Participar de um leilão, seja ele judicial ou extrajudicial, pode ser uma excelente oportunidade de negócio, mas exige conhecimento e preparo. Uma das dúvidas mais comuns entre os participantes é: “Posso desistir da arrematação após dar o lance?”. A resposta, na regra geral, é NÃO. Uma vez que o lance é dado e a arrematação é consolidada, a obrigação de seguir com a compra é iminente. No entanto, existem nuances e consequências que diferem entre as modalidades e algumas raras exceções.

É fundamental compreender que leilão não é questão de sorte, mas sim de estratégia, pesquisa e diligência. A preparação prévia é a chave para evitar arrependimentos e prejuízos futuros.

Vamos detalhar as implicações em cada tipo de leilão:

No Leilão Extrajudicial

Os leilões extrajudiciais, frequentemente ligados a instituições financeiras ou empresas que buscam vender bens retomados ou ativos diversos, possuem regras claras e geralmente mais rígidas em relação à desistência.

Se você der um lance e, posteriormente, decidir desistir da arrematação, as consequências normalmente incluem:

• Multa de 5% sobre o valor do lance: Um percentual do valor do lance arrematado é cobrado como multa pela desistência.
• Obrigatoriedade do pagamento da comissão do leiloeiro: A comissão do leiloeiro, que é devida pela prestação do serviço, deverá ser paga integralmente, independentemente da desistência da arrematação.
• Impedimento de participar em outros leilões: Dependendo das regras do edital e da política da casa de leilões, o arrematante desistente poderá ser impedido de participar de futuros eventos, o que pode ser um grande revés para quem busca oportunidades frequentes.

No Leilão Judicial

Os leilões judiciais são conduzidos por determinação da justiça para a venda de bens penhorados, com o objetivo de quitar dívidas em processos judiciais. A desistência aqui é ainda mais complexa e as penalidades são severas, visando a seriedade do ato processual.

Se a arrematação for homologada pelo juiz, a desistência torna-se praticamente impossível sem pesadas sanções. Caso o arrematante insista em desistir após a homologação, ele poderá enfrentar:

• Perda do sinal (se houver): Qualquer valor dado como sinal no ato da arrematação será perdido.
• Perda da comissão do leiloeiro: Assim como no leilão extrajudicial, a comissão do leiloeiro é devida.
• Multa de 20% sobre o valor da arrematação: Uma multa substancial é imposta sobre o valor total do bem arrematado.
• Impedimento de participar de leilões futuros: O arrematante poderá ser inabilitado para participar de outros leilões judiciais.
• Possível processo criminal: Em casos mais graves ou de má-fé evidente, a desistência pode, inclusive, levar a um processo criminal por conduta inadequada em processo judicial.

Exceção: Impugnação da Arrematação

Há uma única e crucial exceção no leilão judicial que permite ao arrematante se desvincular da compra sem prejuízo: quando há  impugnação da arrematação. Se houver algum vício ou irregularidade no processo do leilão (como falta de intimação de terceiros interessados, preço vil, problemas na descrição do bem, etc.), o arrematante pode, dentro do prazo legal de defesa, realizar a desistência

Nesse cenário,  a arrematação será desfeita, e o arrematante reaverá os valores pagos (sinal, comissão) sem qualquer penalidade. É um direito que visa proteger o comprador de falhas processuais que comprometem a validade do leilão.

Dica Essencial para Evitar Arrependimentos

A melhor forma de evitar a necessidade de desistir de uma arrematação é a preparação minuciosa. Leilão não é um jogo de azar, mas sim uma arena que exige diligência e conhecimento. Antes de dar qualquer lance:

1. Prepare-se para o leilão: Entenda as regras do edital, os prazos e as condições de pagamento.
2. Estude o bem: Visite o local, analise o estado do imóvel ou do bem, verifique documentos, ônus e dívidas.
3. Avalie a viabilidade comercial: Pesquise o valor de mercado do bem para garantir que o preço que você pretende pagar (mais custos) seja vantajoso.
4. Analise a viabilidade financeira: Tenha clareza sobre seus recursos. Calcule impostos, taxas, comissão do leiloeiro, custos de desocupação e eventuais reformas.
5. Verifique a viabilidade jurídica: Consulte um advogado especialista em leilões para analisar o edital, a situação do processo, possíveis riscos e a segurança jurídica da compra.

Somente após essa análise completa e a certeza de que a oportunidade se alinha aos seus objetivos é que você deve participar ativamente. A estratégia e o estudo prévio são seus maiores aliados para transformar um leilão em um investimento bem-sucedido e livre de dores de cabeça.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Geórgia Rosatto

Advogada especialista em aquisições de bens em Leilão Judicial e Extrajudicial, além de estruturação de negócios no segmento de distressed assets – Formada Pela UniFmu, Pós-graduada em Direito Empresarial, Notarial e Registral e MBA em Direito Imobiliário pelo Legale. Mestranda em Resolução de Conflitos e Mediação pela Universidade Europeia do Atlântico. Coordenadora dos núcleos de leilão e protesto e notas da Adnotare e Núcleo de Educação da Abraim, Vice-presidente da Comissão de Leilão Judicial e Extrajudicial da OAB/Jabaquara, Membro da Comissão Especial de Direito Bancário da OAB/SP, Comissão de Estudo em Falência e Recuperação Judicial da OAB /Campinas, ABA – Comissão de Leilões Regional Sudeste e integrante do ImobPorElas. Professora e autora de diversos artigos jurídicos. Atua na assessoria especializada para investidores, leiloeiros, advogados e administradores judiciais.