Taxas condominiais: decisão reforça que nova proprietária só paga após a posse

Corretores de imóveis devem ficar atentos a uma recente decisão da 4ª UPJ de Varas Cíveis e Ambientais de Goiânia/GO (Processo nº 5219045-62.2025.8.09.0051) que reforça um ponto crucial nas negociações de imóveis novos: o comprador só é responsável pelas taxas condominiais a partir da posse efetiva do imóvel. Em imóveis novos na planta ou lançamentos, a responsabilidade pelas taxas condominiais é da incorporadora/vendedora original até o momento da entrega das chaves (imissão na posse) ao comprador. O registro do imóvel em cartório não define o início da cobrança.

Isso ficou claro em uma situação em que uma compradora registrou seu imóvel em maio de 2019, mas, no ano seguinte, recebeu cobranças de cerca de R$ 110 mil referentes a débitos acumulados entre 2011 e 2019. O condomínio chegou a restringir sua participação em assembleias, medida que o juiz considerou ilegal. O magistrado destacou que, conforme a jurisprudência do STJ (Tema 886), em imóveis novos, a obrigação de pagar condomínio nasce com a imissão na posse, e não apenas com o registro da propriedade. Dessa forma, a responsabilidade recai sobre quem detinha a unidade no período em que as taxas foram geradas.

O que isso muda na prática para o corretor:

Cláusulas Contratuais Claras: Exija cláusulas no contrato que especifiquem que a responsabilidade do comprador começa na data da posse, com a incorporadora se responsabilizando por todos os débitos anteriores.

Due Diligence Obrigatória: Inclua na sua checklist a obtenção de uma certidão negativa de débitos do condomínio até a data da posse, que deve ser fornecida e quitada pelo vendedor.

Argumento de Venda: Use esse conhecimento para transmitir segurança ao comprador, mostrando que você o protege de riscos financeiros ocultos.

Defesa de Direitos: Reforce que impedir a participação em assembleias por dívidas de terceiros é ilegal, conforme reaffirmado pela decisão.

Dominar esse detalhe jurídico é um diferencial de qualidade na intermediação imobiliária. Corretores que implementam essas práticas não apenas evitam futuros litígios, mas também consolidam sua imagem como profissionais sérios e que verdadeiramente agregam valor ao cliente.