Locação de temporada cresce no Brasil e incorporadoras e fintechs adaptam produtos e financiamento para atender demanda

O Airbnb chegou a marca de 5 milhões de anfitriões globalmente, com o Brasil sendo o terceiro país com o maior número de anfitriões, atrás apenas de Estados Unidos e França. Conhecido pelas locações flexíveis, que combinam estadias curtas, médias e longas no mesmo local, o formato ganhou força pelo avanço do trabalho remoto e dificuldades de compra de imóvel. O crescimento foi um dos motivos que levaram incorporadoras e investidores a reforçar suas apostas em empreendimentos compactos e que se adequam ao formato de locação por temporada. 

De acordo com dados da Brain Inteligência Estratégica, unidades compactas, como estúdios e lofts, vêm ganhando participação significativa nos lançamentos imobiliários: em Florianópolis e Curitiba, já respondem por cerca de 40% dos lançamentos, 30% em Porto Alegre e por mais de 20% em São Paulo e Recife. “Foi descoberto uma modalidade de muita atratividade para o investidor”, explica Guilherme Werner, sócio da Brain. E o apelo também é evidenciado por dados do Airbnb: apenas no Brasil, o impacto de gastos de hóspedes que fizeram reservas por meio da plataforma chegou a US$ 5,2 bilhões, sendo que, em 2023, os anfitriões receberam, globalmente, mais de 1,5 bilhão de check-ins de hóspedes. 

Além do apelo financeiro, com diárias mais rentáveis que contratos anuais, o modelo se beneficia da falta de renovação da rede hoteleira em diversas cidades. “O diagnóstico atual é positivo: a sociedade aceitou bem, o modelo de negócio de aluguel por temporada está muito consolidado e deve se manter perene nos próximos anos, independentemente da plataforma utilizada”, afirma Guilherme.

Tendência desenrolando-se

“A gente vê que nos últimos anos o mercado passou por um aumento significativo na oferta de imóveis para locação em short stay, tipo de aluguel de temporada. Mas o grande movimento de futuro está na locação híbrida, com estadias mais longas a partir de um mês — além do short stay. É nesse modelo que atuamos de forma mais forte, especialmente em cidades com grande crescimento populacional, como Florianópolis”, afirma Alexandre Victor Muller Filho, CEO da incorporadora Parkside. Na capital catarinense, a incorporadora já opera três empreendimentos no modelo híbrido — Parkside Cacupé, Parkside Sapiens e Parkside Carvoeira — somando 80 unidades e taxa média de ocupação anual de 90%. Todos oferecem locações de curta a longa duração, com gestão centralizada e apartamentos mobiliados.

“Acreditamos que o futuro da moradia urbana está em produtos mais inteligentes e conectados à vida real. É um formato que atende tanto moradores em transição quanto investidores em busca de retorno consistente”, afirma Bárbara Bonfim Leal, head de marketing da Parkside. Atualmente, a empresa tem outros dois projetos em construção na cidade, que juntos já representam mais de 100 novas unidades. Além disso, também está abrindo captação para novos empreendimentos: o Parkside Itacorubi e o Parkside Itajaí, o primeiro empreendimento fora da capital catarinense.

Financiamento e viabilidade

Para investir, o modelo exige estruturação financeira diferenciada, especialmente para construtoras que optam por manter a gestão das unidades após a obra. Segundo o CEO da Parkside, ainda não há linhas de crédito específicas para esse tipo de operação, o que leva empresas a buscar alternativas com fintechs e operações estruturadas.

Um exemplo é a Makasí, fintech que une crédito e produtos bancários especializados a uma plataforma de gestão para viabilizar recursos para construtores, que financiou o sexto empreendimento da Parkside, o Itacurubi. “Por sermos uma empresa nova, ainda não tínhamos tanto histórico e um balanço para trabalhar com o financiamento de um banco, o que é a escolha tradicional. A visão da Makasí de analisar o empreendimento em si, e as garantias e a viabilidade dele, fez muito sentido e casou muito com o nosso momento, e optamos por uma operação realmente moldada, mais específica e menos burocrática, como a Makasí oferece”, explica Alexandre.

Com o uso de tecnologia, a Makasí atua no mercado de financiamento com uma abordagem que prioriza a qualidade do projeto, não o histórico financeiro das empresas, facilitando o acesso ao crédito para pequenas e médias incorporadoras. “No caso de empreendimentos voltados para shortstay, que serão principalmente vendidos para investidores, as empresas tomarem um financiamento para a construção acaba ajudando elas a terem o fôlego necessário para executar e entregar as obras e para que elas tenham tempo de vender as unidades a um bom preço, tendo dinheiro em caixa, fazendo com que os apartamentos sejam alugados mais rápido e, consequentemente, levando mais segurança para o mercado”, explica Caio Bonatto, CEO e cofundador da Makasí.

A tecnologia entra para ajudar de duas formas. A primeira, com dados, que ajudam a avaliar a demanda de aluguel, os preços médios e encontrar informações para prever a rentabilidade daquele produto, conseguindo atrair os investidores para essas unidades. “Já a tecnologia construtiva tem sido uma grande aliada, porque, quanto mais rápido você constrói, menos você incidirá o custo financeiro durante a obra. Então, você reduz o seu custo de financiamento ao longo da obra e mais rápido você consegue entregar a rentabilidade para quem está investindo, acelerando o payback e a curva de retorno desse investidor”, esclarece Caio.

Atualmente, a Makasí possui 5% de empreendimentos ativos neste formato de locação em sua carteira, com previsão de que o modelo passe a fazer parte de pelo menos 10% de seu portfólio até o final do ano.

Visão de longo prazo

Com a demanda crescente por flexibilidade habitacional, incorporadoras, gestores e financiadores avaliam que os empreendimentos voltados para múltiplos formatos de locação devem manter o ritmo de crescimento no Brasil. 

“Este mercado já é uma realidade nos principais centros urbanos do Brasil, tanto aqueles que possuem o mercado sólido de turismo de negócios, como também regiões litorâneas, para um turismo de lazer. Esse formato de curta temporada deixou de ser um nicho para se tornar parte relevante do portfólio de investimento imobiliário”, afirma Guilherme.

Sobre

A Makasí é uma fintech que une crédito e produtos bancários especializados integrados a uma plataforma de gestão. Conecta pequenos e médios construtores a soluções financeiras inovadoras, promovendo governança e eficiência. Presente em 15 estados, já originou mais de R$ 350 milhões em crédito, impulsionando o mercado com tecnologia e financiamentos.