A arrematação da nua-propriedade gravada com usufruto: um investimento com condições específicas

A arrematação judicial é um procedimento legal robusto que permite a venda forçada de bens para saldar dívidas. Contudo, a complexidade surge quando o bem a ser arrematado está sujeito a um usufruto, neste cenário, o que é levado a leilão e arrematado é a nua-propriedade, ou seja, a propriedade “despida” do direito de uso e gozo.

É crucial que o arrematante compreenda profundamente as implicações dessa aquisição, e este artigo visa esclarecer o conceito de usufruto e nua-propriedade, a importância do registro, as causas de extinção do usufruto, e, principalmente, os direitos e, sobretudo, as limitações do arrematante da nua-propriedade.

O que é Usufruto e Nua-Propriedade?

Para entender a arrematação, é fundamental distinguir estes dois conceitos:

Usufruto: É um direito real que confere a uma pessoa (o usufrutuário) o direito de usar e gozar (fruir). Isso significa que o usufrutuário pode morar no imóvel, alugar, ou colher seus frutos, por exemplo.

Nua-Propriedade: É a propriedade “despida” dos atributos de uso e gozo. O nu-proprietário é o titular do domínio do bem, mas não pode usar, fruir ou dispor plenamente dele enquanto o usufruto estiver vigente. Ele detém a “casca” da propriedade, aguardando que o usufruto se extinga para ter a propriedade plena.

Mas, cabe o alerta, para que o usufruto seja válido e oponível a terceiros, deve estar devidamente registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto o usufruto estiver registrado e válido, o usufrutuário poderá usar e fruir do bem plenamente, nos termos da constituição do direito, até o momento de sua morte ou da ocorrência de alguma causa de extinção.

A Arrematação da Nua-Propriedade

Quando um imóvel gravado com usufruto vai a leilão, o que é arrematado é a nua-propriedade, isso ocorre porque a nua-propriedade, embora limitada em seus direitos, ainda é um patrimônio do executado e pode ser convertida em valor para pagar uma dívida.

Este é o ponto que exige a maior clareza para qualquer interessado em arrematar um bem nessas condições: Não terá a POSSE imediata, o arrematante da nua-propriedade não poderá tomar posse do imóvel, pois, o direito de posse e uso pertence exclusivamente ao usufrutuário, que continuará a exercer esses direitos.

Em outras palavras, o arrematante não poderá USAR ou FRUIR do bem, enquanto, o usufruto estiver vigente, pois, todos esses direitos são do usufrutuário.

Apenas poderá usufruir quando o usufruto for extinto e até lá, o “investimento” realizado pelo arrematante é de longo prazo e sua paciência será testada e se houve interesse poderá vender a nua-Propriedade.

Causas de Extinção do Usufruto

O conhecimento dessas causas é vital para o arrematante, pois determinam quando ele poderá, de fato, exercer a plenitude de seus direitos:

As causas de extinção do usufruto, conforme o Art. 1.410 do Código Civil, são diversas e levam ao cancelamento do registro no Cartório de Registro de Imóveis, consolidando a propriedade plena ao nu-proprietário. Entre elas, destacam-se a morte ou renúncia do usufrutuário, o término do prazo de duração ou a extinção da pessoa jurídica beneficiada (com limite de 30 anos), a cessação do motivo originário, a destruição do bem, a consolidação (quando usufrutuário e nu-proprietário se tornam a mesma pessoa), a culpa do usufrutuário (por má conservação ou deterioração) e o não uso ou não fruição da coisa. A averbação dessa extinção na matrícula do imóvel é crucial para a publicidade e regularização da propriedade.

Conclusão e Recomendações para o Arrematante

Arrematar a nua-propriedade de um bem com usufruto é um investimento que exige uma análise extremamente cuidadosa. O preço de arrematação tende a ser consideravelmente menor do que o valor do bem em plena propriedade, justamente por essa limitação.

O arrematante precisa estar ciente de que está adquirindo um direito que só se concretizará no futuro, muitas vezes incerto (no caso de usufruto vitalício, dependendo da expectativa de vida do usufrutuário).

É fundamental analisar a Matrícula do Imóvel e avaliar o “risco” do Usufrutuário, buscar aconselhamento jurídico especializado, isto porque, arrematar a nua-propriedade pode ser uma excelente oportunidade de negócio para quem busca investimentos de longo prazo e compreende as especificidades e as limitações inerentes a essa modalidade.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Geórgia Rosatto

Advogada especialista em aquisições de bens em Leilão Judicial e Extrajudicial, além de estruturação de negócios no segmento de distressed assets – Formada Pela UniFmu, Pós-graduada em Direito Empresarial, Notarial e Registral e MBA em Direito Imobiliário pelo Legale. Mestranda em Resolução de Conflitos e Mediação pela Universidade Europeia do Atlântico. Coordenadora dos núcleos de leilão e protesto e notas da Adnotare e Núcleo de Educação da Abraim, Vice-presidente da Comissão de Leilão Judicial e Extrajudicial da OAB/Jabaquara, Membro da Comissão Especial de Direito Bancário da OAB/SP, Comissão de Estudo em Falência e Recuperação Judicial da OAB /Campinas, ABA – Comissão de Leilões Regional Sudeste e integrante do ImobPorElas. Professora e autora de diversos artigos jurídicos. Atua na assessoria especializada para investidores, leiloeiros, advogados e administradores judiciais.