Quanto você vai pagar de imposto nos aluguéis em 2026?

Por Flávia Pinheiros — Direito Imobiliário & Gestão Patrimonial

O mercado imobiliário brasileiro passa por uma transformação profunda. Depois de 23 anos atuando com direito imobiliário e gestão patrimonial, posso afirmar: essa é uma das mudanças mais significativas que já acompanhei.

Entre o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e as novas regras da Reforma Tributária, o jeito como lidamos com aluguéis e quanto pagamos de imposto está mudando de verdade.

Quem se antecipar a esse movimento sai na frente.

O CIB: cada imóvel terá um código único nacional

Nos últimos meses, tenho recebido dezenas de perguntas sobre o CIB. Como advogada especializada em direito imobiliário e sócia de administradora de imóveis, acompanho de perto a implementação desse sistema.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro foi criado pela Lei Complementar nº 214/2025 e regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025. Cada imóvel terá um código único nacional, integrando dados de cartórios, prefeituras, Receita Federal e órgãos ambientais.

Pense no CIB como o CPF do seu imóvel. O código funcionará de forma integrada em um ambiente nacional de dados compartilhados entre as administrações tributárias federal, estaduais, distrital e municipais.

A grande diferença? O CIB não substitui os cadastros municipais de IPTU ou os registros de cartórios. Ele funciona como plataforma de integração, recebendo e organizando informações que já existem nesses sistemas.

O que isso significa na prática

O CIB incluirá um valor de referência para cada imóvel, divulgado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), com atualizações anuais. Esse valor busca refletir o preço de mercado e servirá como parâmetro para tributação.

A implementação é gradual, com entrada em produção prevista para novembro de 2025. A partir de 16 de janeiro de 2026, os cartórios deverão compartilhar eletronicamente com o Fisco todas as informações sobre operações com imóveis.

Imóveis sem CIB ativo ou com dados inconsistentes? Ficam muito mais visíveis para o Fisco. O improviso, definitivamente, acabou.

Reforma Tributária: o que muda para quem aluga

Como mentora de profissionais do mercado imobiliário e palestrante em eventos do setor, tenho conversado com centenas de proprietários e gestores. A dúvida é sempre a mesma: “Quanto vou pagar de imposto a partir de 2026?”

A resposta não é simples, mas é calculável. E foi por isso que desenvolvi a Calculadora de Impostos na Locação.

A Reforma criou dois novos tributos que substituirão os atuais:

IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): de competência estadual e municipal, no lugar do ICMS e ISS
CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): de competência federal, substituindo PIS e Cofins

Pessoa física: quando você vira contribuinte

Aqui está o ponto de atenção. A pessoa física será considerada contribuinte do IBS e CBS se, no ano-calendário anterior, tiver auferido receita de locação superior a R$ 240 mil em mais de três imóveis distintos.

Existe também uma regra para o ano corrente: se a receita de aluguel ultrapassar R$ 288 mil, você passa a ser contribuinte regular, independentemente do número de imóveis.

O valor de R$ 240 mil sofre atualização mensal pelo IPCA desde a publicação da Lei Complementar.

Quanto você vai pagar?

Para locações, há redução de 70% na base de cálculo do IBS e CBS. Além disso, imóveis residenciais têm um redutor social de R$ 600 por unidade.

Considerando uma alíquota base estimada em 28% do IVA Dual, com desconto de 70%, a alíquota efetiva ficaria em torno de 8,4%. Isso se soma ao Imposto de Renda.

Uma pessoa física que hoje paga 27,5% de IR e for enquadrada como contribuinte regular passaria a pagar cerca de 35,9% de carga total.

Atenção: a cobrança começa em 2026

Diferentemente de outros pontos da Reforma que só terão aplicação plena em 2033, a cobrança de IBS e CBS sobre locações começa já em 2026, ainda com alíquotas reduzidas.

Entre 2026 e 2032, haverá uma transição gradual. Nos dois primeiros anos, as alíquotas serão simbólicas, mas a partir de 2028 começam a subir de forma mais significativa.

A administradora de imóveis nesse novo cenário

Com o CIB e o cruzamento automático de dados, o trabalho das administradoras sérias — como a que atuo como sócia — ganha ainda mais relevância. Não basta repassar aluguéis. É preciso garantir que:

Cada contrato esteja regularizado
O CIB esteja ativo e atualizado
Os documentos estejam em ordem
Os fluxos contábeis estejam alinhados com as novas obrigações

A medida busca combater sonegação fiscal ao centralizar informações de todos os cartórios e prefeituras, facilitando o cruzamento de dados pela Receita Federal.

Na prática, vejo isso acontecendo diariamente: administradoras bem estruturadas acompanham documentação, orientam sobre as melhores práticas e mantêm o diálogo entre proprietário, locatário e contador. Esse cuidado reduz riscos, evita multas e traz previsibilidade ao investimento.

Calculadora: veja o impacto real no seu bolso

No dia a dia da administração de imóveis e do planejamento patrimonial com meus clientes, percebi que faltava uma ferramenta prática para dimensionar o impacto real dessa reforma. As pessoas precisavam ver os números, comparar cenários, entender concretamente o que mudaria.

Por isso, desenvolvi a Calculadora de Impostos na Locação — uma planilha que uso com meus clientes de gestão patrimonial e que agora estou disponibilizando gratuitamente. Ela mostra exatamente quanto você pagará em cada cenário. Basta inserir:

Valor do aluguel mensal
Quantidade de imóveis alugados
Receita anual total

A calculadora compara automaticamente:

Pessoa Física (IRPF) — regime atual com tabela progressiva
Pessoa Jurídica (IRPJ + CSLL) — Lucro Presumido com 7,68% de alíquota efetiva
PF com IBS/CBS (2026) — o novo cenário para quem tem mais de 3 imóveis e renda acima de R$ 240 mil/ano

O resultado? Um resumo comparativo que mostra imposto mensal, anual e alíquota efetiva de cada opção, além de indicar qual cenário é mais vantajoso para o seu perfil.

Importante: A calculadora é uma ferramenta informativa desenvolvida para facilitar o entendimento dos impactos tributários. Ela não substitui a orientação contábil ou jurídica personalizada, essencial para avaliar as especificidades de cada caso.

O que fazer agora?

Regularize seus imóveis Verifique matrícula, CIB (quando disponível) e dados cadastrais. A inscrição no CIB será condição para lavratura ou registro de atos que envolvam transmissão ou alteração de titularidade ou uso do imóvel.

Revise seus contratos Trabalhe junto com sua administradora para garantir que tudo esteja documentado corretamente.

Converse com profissionais especializados Não há receita única que se aplique a todos os casos. Como advogada e mediadora, sempre recomendo: trabalhe com contador especializado em imóveis e, se necessário, busque orientação jurídica. Além da reforma sobre consumo, ainda teremos a reforma sobre a renda. É preciso avaliar todas as variáveis do seu caso específico.

Use a calculadora Baixe a Calculadora de Impostos na Locação e veja quanto você pagará em cada cenário. Simule com seus números reais: valor do aluguel, quantidade de imóveis e receita anual. A diferença entre os regimes pode chegar a milhares de reais por ano.

Perspectiva: mudança é oportunidade

O CIB e a Reforma Tributária não são obstáculos — são sinais de que o mercado está amadurecendo. A implementação do CIB é um passo importante na modernização da fiscalização e do controle sobre os imóveis no país.

Segundo a Receita Federal, o CIB dará mais transparência às transações e inibirá fraudes, ao unificar informações hoje dispersas.

Transparência e rastreabilidade beneficiam quem trabalha de forma estruturada. O improviso fiscal, por outro lado, tem os dias contados.

Quer a Calculadora de Impostos na Locação?

Acesse o meu link na bio do Instagram @flavia.pinheiroscosta e me chame que enviarei para você!

A calculadora calcula:

IRPF (pessoa física com tabela progressiva até 27,5%)
IRPJ + CSLL (pessoa jurídica no Lucro Presumido)
IBS + CBS (pessoa física habitual a partir de 2026)

Insira seus dados reais e compare os três cenários lado a lado. Veja qual regime tributário faz mais sentido para o seu perfil antes que a mudança entre em vigor.

A calculadora inclui observações técnicas baseadas na Receita Federal e na LC 214/2025, além de avisos importantes sobre a necessidade de consultar profissionais especializados para sua situação específica.

Acesse o link na bio do @flavia.pinheiroscosta e me chame para receber a calculadora!

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Quem vê resultados, nem sempre conhece a história.

Sou Flávia Pinheiros Costa, formada em Direito há 23 anos. Pós-graduada em Direito Imobiliário, Sistêmico, Contratual, Canônico e de Família. Atualmente, curso Inteligência Artificial para Advogados e sou mestranda em Mediação de Conflitos.

Mas o que realmente me move são pessoas.
Escutar histórias.
Ajudar a construir acordos.
Trazer clareza onde antes havia conflito.
E fazer do Direito uma ponte — não um muro.

Minha trajetória é marcada pela escuta ativa, pela conexão humana e pela busca constante por soluções que respeitem a lei e as relações.

Atuo como:

Mediadora certificada pelo ICFML.
Perita e avaliadora de imóveis.
Mentora no mercado imobiliário, conduzindo famílias e profissionais.
Palestrante em eventos nacionais e internacionais.
Escritora e produtora de conteúdo jurídico.
Sócia de duas administradoras de imóveis.
Membro ativo das comissões da OAB nas áreas de Direito Sistêmico, Imobiliário e Justiça Restaurativa.