Incorporação Imobiliária

O conceito de incorporação está insculpido na Lei 4.591/64; assim, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Vejamos, portanto o PROCEDIMENTO PARA O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO:

– O incorporador, reunindo todos os documentos da incorporação, os encaminhará ao Registro de Imóveis competente, especificando-os em requerimento.

– O Oficial Registrador, ou encarregado, procederá ao exame, conferindo se o memorial e respectivos documentos estão completos e se atendem aos requisitos para o registro.

– Logicamente, na falta de alguma exigência legal, o Cartório SOLICITARÁ a devida complementação.

A conferência, realizada pelo Cartório, do requerimento e documentos da incorporação, se dará em 15 dias. Ao final do prazo, o Oficial Registrador poderá:

a) Informar, por escrito e de uma só vez, eventuais pendências a serem sanadas; OU
b) Efetivar o registro da Incorporação e fornecer ao incorporador a devida certidão de registro.

– A realização da conferência, por parte do Cartório, no prazo máximo de 15 dias, é obrigatória dada a urgência do registro da incorporação (§6º do art. 32).

– O descumprimento deste prazo implica em penalidade ao Oficial de Registro (§8º do art. 32).

Satisfeitas todas as exigências para a Incorporação, o Cartório CONSIGNARÁ no registro da incorporação, a ser feito na matrícula do imóvel:

– Nome e qualificação do titular de direito sobre o terreno;

– Nome e qualificação do incorporador;

– Regime de incorporação;

– Caracterização da obra (descrição do empreendimento);

– Denominação do edifício, se houver;

– Individualização das unidades autônomas (suas localizações, áreas reais e privativas, frações ideais …);

– Indicação das áreas comuns;

– Declaração a respeito da composição e uso da garagem;

– Fixação de prazo de carência, se houver;

– Existência de certidões positivas de ações judiciais ou de ônus reais ou fiscais.

A eventual existência de ações judiciais ou de ônus fiscais ou reais NÃO impede o registro da incorporação, exigindo-se tão somente que se faça referência do fato na matrícula (§5º do art. 32):

– Somente com a comprovação do registro da incorporação é que o Incorporador está habilitado a alienar legalmente as futuras unidades autônomas.

– PUBLICIDADE – Com o registro, qualquer interessado terá conhecimento e acesso aos documentos e projetos da construção (§4º do art. 32).

– Daí a imposição legal de que deve constar o número do registro e indicação do cartório em contratos, anúncios, propostas, etc. (§3º do art. 32).

PRAZO DE VALIDADE DO REGISTRO E REVALIDAÇÃO DA INCORPORAÇÃO:

Por força do 33 da LCI, o incorporador tem um prazo de 180 dias, cotados da data do registro, para que concretize a incorporação.

– CONCRETIZAR a incorporação está no sentido de:

a) Dar início às vendas das frações ideais/ futuras unidades;

b) Dar início às atividades de construção da edificação.

c) Expirado o prazo de 180 dias, o que perde a validade NÃO é o registro da incorporação, mas, SIM, a autorização para o incorporador concretizar a incorporação.

d) O registro da incorporação, em si, permanecerá válido e gerando efeitos mesmo após o prazo de 180 dias.

Uma vez celebrado o 1º contrato ou compromisso de compra e venda e/ou se contrate o financiamento da obra, NÃO será mais necessário observar o prazo de 180 dias para validação da incorporação.

A partir daí, pode o Incorporador negociar as demais frações ideais e futuras unidades, pelo prazo necessário ao término da obra.

A comprovação da concretização da Incorporação se dará por qualquer forma oficial em que se fixe a data da celebração dos contratos dentro do prazo de 180 dias, ainda que não levados a registro no Cartório.

– Não efetivadas as vendas e/ou iniciado a construção do empreendimento, dentro do prazo de 180 dias, deverá proceder com a revalidação da incorporação.

– A Revalidação importa em averbação da atualização dos documentos da incorporação (principalmente as certidões fiscais, judiciais e de protesto).

– Possibilitando nova fase de negociação das frações ideais e das futuras unidades, por um novo período de 180 dias.

– Enquanto NÃO concretizada a Incorporação, poderá o Incorporador, LIVREMENTE, realizar eventual retificação do conteúdo do memorial de incorporação junto ao Cartório, tais como:

Correção da descrição das áreas comuns ou de unidades autônomas;
Correção da numeração de unidades ou de vagas de garagem;
Alteração do projeto;
Alteração da declaração de carência;

– As respectivas alterações/correções serão devidamente averbadas junto à matrícula do imóvel, SEM implicar em cancelamento do registro originário de incorporação.

– Uma vez concretizada a incorporação (com a relação jurídica já formalizada com os adquirentes), é VEDADO ao Incorporador, alterar o projeto da incorporação (ainda que para correções), SEM a anuência unânime dos interessados. (Art. 43, IV)

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

(…)

IV – É vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;

– Somente com a comprovação do registro da incorporação é que o Incorporador está habilitado a alienar legalmente as futuras unidades autônomas.

– PUBLICIDADE – Com o registro, qualquer interessado terá conhecimento e acesso aos documentos e projetos da construção (§4º do art. 32).

– Daí a imposição legal de que deve constar o número do registro e indicação do cartório em contratos, anúncios, propostas, etc. (§3º do art. 32).

CONHEÇA MAIS SOBRE O AUTOR: BRUNO FELISBERTO

Advogado, Mestre (PUCRS) e Doutorando (Univ. Coimbra) em Direito. Especialista em Direito Notarial e Registral (Univ. Coimbra) e Direito Empresarial (UNIFOR). Advogado e consultor nas áreas notarial, registral e imobiliária. Membro da comissão especial de Direito Notarial e Registral do Conselho Federal da OAB. Pesquisador da Escola Nacional de Notários e Registradores. Professor e autor de obras na área notarial, registral e imobiliária. Membro fundador da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/CE. Assessor Jurídico da ANOREG/CE e de diversos cartórios.
www.brunofelisberto.com