Documentos indispensáveis para análise de risco da transação imobiliária
Essa análise de risco também é chamada “Due Diligence Imobiliária“.
Busca-se a situação das partes envolvidas através da pesquisa de existência de ações e demais pendências, bem como a situação dos imóveis.
Essa pesquisa minimiza o risco de anulação da transação, perda do imóvel e a ocorrência de perdas e danos muitas vezes incalculáveis para as pessoas que vivenciam a situação.
Mas ela poderá ser uma pesquisa mais demorada ou ágil, tudo dependerá se estaremos na posse da documentação necessária para tanto.
Pensando em agilizar o procedimento, nesse artigo abordarei sobre os documentos necessários e a importância de cada um nos contratos de promessa de compra e venda.
Nessa exposição vamos limitar a documentação aos imóveis urbanos.
Os documentos necessários para dar início com a diligência são:
DO VENDEDOR PESSOA FÍSICA:
a) RG e CPF frente e verso do alienante e seu cônjuge ou companheiro, se houver;
É preciso que seja apresentada cópia nítida dos documentos, frente e verso, pois no momento da pesquisa das certidões do fórum, por exemplo, informações como data de nascimento e filiação podem ser importantes.
b) Procuração pública emitida atualizada.
Sempre que o alienante estiver representado por procuração para o contrato, deve ser solicitada uma certidão atualizada (ou segunda via) da procuração.
Esse documento é requisitado junto ao Tabelionato de notas e trata-se de uma cópia autêntica.
A importância de pedi-lo, para além de confirmar os poderes ali expressos é também para garantir que a procuração ainda está VIGENTE e não foi revogada.
Já pensou a confusão que pode acontecer se o contrato de promessa de compra e venda é assinado com uma procuração que foi anteriormente revogada?
Melhor nem pensar, mas sim prevenir.
c) Cópia da certidão de estado civil;
Você deverá requisitar a certidão de estado civil atualizada, pois, dependendo do estado civil, da data da ocorrência de casamento, etc. é que poderá haver variação nas figuras de vendedor ou anuente.
Isso importa porque, por exemplo, as certidões da anuente não há necessidade de emissão, via de regra.
d) Comprovante de endereço dos alienantes;
O comprovante de endereço é muito importante pois as certidões que serão emitidas serão sempre do local de domicílio do alienante e do local do imóvel, portanto essa certidão deve estar atualizada.
Caso o alienante não resida no Brasil, verificar sua situação junto a Receita Federal.
DO VENDEDOR PESSOA JURÍDICA:
e) Contrato Social e a ultima alteração (se LTDA ou EIRELI);
f) Estatuto e Ata de Assembleia (se S.A.).
g) Documentos pessoais dos sócios.
Obs: partindo dessa documentação ocorrerá uma investigação de veracidade a partir da emissão de certidões via site da Junta Comercial do Estado respectivo.
DO IMÓVEL:
h) Cópia da matrícula imobiliária das unidades objeto da compra e venda (se fores você a solicitar as atualizadas) OU apresentação das matrículas atualizadas com certidão de ônus e reipersecutórias.
A matrícula imobiliária é de fundamental importância. Tanta que somente deverá ser confirmada a formatação jurídica de uma transação após ter em mãos a matrícula atualizada.
Isso porque, nem sempre a pessoa que consta no registro de imóveis será o alienante (em caso de cessão de direitos do contrato de promessa de compra e venda por exemplo, estaremos diante de uma situação de alguém que detém um contrato de promessa de compra e venda não registrado e deseja ceder os direitos para outrem que receberá a escritura diretamente do proprietário registral).
Portanto, sempre a matrícula é fundamental, seja para que possas definir quem é o alienante, se vais precisar de mais documentos além dos apresentados, a depender de cada caso e também verificar a existência de alguma penhora, alienação fiduciária na matrícula e descobrir se é uma ou não uma situação contornável.
A matrícula imobiliária é quem ditará a formatação jurídica da transação.
i) Cópia do último boleto do condomínio;
Documento fundamental pois através dele você saberá quem é o responsável pela emissão da certidão negativa de débitos condominiais.
Também solicitar a ata de eleição do síndico que vai assinar a Certidão.
j) Número das inscrições de IPTU das unidades objeto da transação;
A partir do número das inscrições você adentrará no site da Prefeitura do município no qual encontra-se cadastrado o imóvel e emitirá as certidões negativas de débitos de IPTU e taxas de coleta de lixo, bem como a certidão de cadastro do imóvel.
Também através desses números se houver algum débito você consegue descobrir junto a prefeitura sobre os valores e anos de competência.
DO VEÍCULO
k) CRV e CRLV;
Afim de verificar a propriedade do veículo e a existência de ônus.
l) Tabela FIPE;
Analisar o valor de mercado.
m) Consulta de multas que será feita no site do Detran.
Portanto, com esses documentos em mãos será possível a realização uma rápida análise de risco da transação imobiliária, pois eles possibilitam a emissão das certidões necessárias para comprovação de boa-fé do promitente comprador.
Compreenda a importância de cada documento e salve esse artigo para quando precisar solicitar a documentação inicial para o alienante.
É indicada consulta com um advogado especialista na área para a realização do procedimento, garantindo assim maior segurança para todos os envolvidos, inclusive para o corretor de imóveis.
