O “dever” como diferenciação na corretagem
Além da captação, publicidade e negociação, a corretagem de imóveis compreende a responsabilidade civil do intermediário (corretor de imóveis ou imobiliária) no que diz respeito a todos os aspectos inerentes à relação negocial.
Como em todas profissões, há corretores de imóveis comprometidos, responsáveis, que respeitam a legislação e atuam com prudência e a diligência necessárias. Porém, sabemos que há aqueles que só querem receber as comissões, ainda que dos negócios possam vir sérios problemas, ou mesmo não acontecer, não ser formalizado.
O artigo 422 do Código Civil Brasileiro é expresso ao impor às partes que, na conclusão e na execução do contrato, observem os princípios de probidade e boa-fé:
“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
Assim, os princípios de probidade e boa-fé devem ser guardados também nas fases pré e pós-contratual. Em se tratando de corretagem, o artigo 723 do Código Civil é claro ao prever que os corretores atuem espontaneamente na prestação de informações inerentes à segurança e riscos do negócio, sob pena de responderem pelos danos que derem causa.
Assim, cabe ao intermediador imobiliário várias responsabilidades, conforme preceitua o já citado artigo 723 do Código Civil que é expresso ao determinar que: “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”.
Tal como já se manifestou o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, in verbis:
“A mediação do corretor não se limita a aproximar as partes e singelamente apontar o preço do imóvel. Dele se exige mais, por definição legal e como recompensa pela remuneração contratada, o dever de prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações e esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio”. TJ/SP – 29ª C. Dir. Priv., Ap. nº 001783-43.206.8.26.0068, Rel. Des. S. Oscar Feltrin, Julg. 03.10.2012.
Referido dispositivo legal é claro ao dizer que o dever de agir com prudência, diligência e de prestar informações deve ser “espontâneo”, ou seja, devem estar sempre presentes a probidade e a boa-fé. Assim, por exemplo, se o intermediador – corretor ou a imobiliária – está ciente ou suspeita de algum problema na documentação do imóvel em negociação, tem o dever de informar o cliente, ainda que este não questione sobre qualquer irregularidade. Isto porque, como dissemos, o dever de prestar todas as informações deve ser espontâneo. Pode, o cliente, mesmo ciente da irregularidade, optar por correr os riscos e levar o negócio adiante, mas aos corretores e às imobiliárias incumbe o dever de informar sobre as irregularidades e riscos. Nesse ínterim, decidiu-se:
“O corretor tem os deveres de diligência e prudência no exercício desse mister e se nessa condição se omite, causando prejuízos a quem devia lealdade e informação, deve reparar os danos decorrentes do descumprimento de tais deveres.” [2] TJ/SP – 29ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0062030-96.208.8.26.0000, Rel. Des. S. Oscar Feltrin, Julg. 10.04.2013.
Assim, ainda que não seja de conhecimento do adquirente, ou que este não inquira sobre determinada questão, o corretor e/ou a imobiliária devem se munir de informações, bem como repassá-las acerca dos problemas, defeitos, irregularidades, etc, de modo a garantir o equilíbrio na relação negocial.
De antemão, vale ressaltar que imóveis com problemas e irregularidades não são “casos perdidos”, “negócios perdidos”, muito pelo contrário, pode ser uma excelente oportunidade caso estejam a imobiliária e o corretor de imóveis bem assessorados.
Diante do exposto, importante lembrar que mesmo se tratando de um dever legal, o profissional ou imobiliária que é atento e zeloso com a segurança jurídica dos negócios, que trabalham e comercializam imóveis regulares, saem na frente.
Esses profissionais se posicionam quando garantem a segurança do negócio ao adquirente. Se posicionam como quem comercializa imóveis garantindo também a tranquilidade do cliente/adquirente, e claro, são profissionais competentes, sérios e responsáveis por uma negociação equânime, em que a comissão é de fato uma consequência natural de um trabalho diferenciado, que faz a diferença na vida dos envolvidos e no mercado.
E foi para auxiliar esses profissionais diferenciados que de fato estão comprometidos com o desenvolvimento do seu trabalho que a Inteligência Cartorial criou e desenvolveu o LSI – Laudo de Situação do Imóvel e o Selo de Qualidade do Imóvel. Ambos são instrumentos que, se por um lado dão a segurança ao corretor e imobiliárias, por outro lado, garantem a qualidade documental do imóvel ao adquirente.
Sem dúvida, vivemos novos tempos. E em novos tempos são necessárias novas ferramentas, novas estratégias, de modo a estar preparado para um ponto divisor de águas nas relações negociais daqui para frente: a segurança.
