Regularização Fundiária como integração social
Com o intento de minimizar questões envolvendo problemas habitacionais no Brasil, o Governo Federal criou em 2009 o Minha Casa Minha Vida. Os subsídios e condições do financiamento variavam a depender da faixa de renda familiar. Os apartamentos e casas do PMCMV da Faixa 1 eram instrumentos de reassentamentos, ou faziam parte de programas municipais e estaduais de acesso à moradia, respondendo a uma necessidade premente no Brasil. Se tratava de uma estratégia para reassentar comunidades removidas ou marginalizados sociais.
No Programa Casa Verde e Amarela, para esta faixa de renda não há mais a construção de casas e apartamentos, apenas para regularização fundiária e melhorias habitacionais. Regularização Fundiária, em termos gerais, é o processo que inclui medidas jurídicas, cartorárias, urbanísticas, ambientais e sociais, com a finalidade de integrar assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades. Converte uma situação de evidente precariedade do exercício da cidadania na melhor expressão de dignidade do brasileiro.
No Programa Casa Verde e Amarela, programa vigente, a regularização fundiária assegura a emissão de título garantindo direito real sobre o imóvel às famílias com renda mensal de até R$5 mil reais e para melhorias habitacionais serão realizadas às famílias de até R$2mil reais mensais. Famílias estas que são selecionadas pelo poder público local de acordo com as características socioeconômicas e condições do imóvel.
Programas de regularização fundiária são implementados desde os anos 1990 por vários governos estaduais e municipais, incluindo não apenas a dimensão fundiária, mas também a consolidação física dos bairros. Em 2004, o Governo Federal instituiu o “Programa Papel Passado”, apelido do Programa Nacional de Regularização Fundiária (PNRF). O programa visava a “articulação institucional visando à remoção de obstáculos jurídicos e legais à regularização fundiária […] e apoio financeiro e técnico aos estados, Distrito Federal e municípios para estruturação de programas e ações de regularização fundiária urbana”. Com uma meta inicial de um milhão de moradias regularizadas, o programa apoiou municípios, Estados e organizações da sociedade civil a promover ações de regularização.
A operacionalização de programas que envolvem a regularização fundiária envolve tantos interesses e “lobbies” que acabam não cumprindo com seu papel social, urbanístico e econômico. Esses projetos viram um “cabo de guerra”, teste de força e resistência dos interessados e evolvidos no processo.
A Lei 13.465/2017, aprovada no Governo Temer, prevê a possibilidade de regularização de imóveis em espaços sem condições de habitabilidade, sem a infraestrutura urbana que os Estados e Municípios deveriam fornecer. Sendo necessário para a viabilidade, a aquiescência do Município e a disposição dos interessados (moradores) em arcar com os custos. Sendo que em vários casos e circunstâncias, há a previsão de garantia constitucional quanto à isenção desses custos aos cidadãos.
Em se tratando de REUB-S – Regularização fundiária de Interesse Social, os moradores poderão promover a regularização com seus próprios recursos, custos do projeto e documentação através de financiamento através do FDS – Fundo de Desenvolvimento Social. Ainda em 2020, a previsão é da liberação de R$500 milhões em recursos. A previsão é atender 130 mil famílias nessas modalidades de regularização fundiária e melhoria habitacional, declarou o MDR – Ministério de Desenvolvimento Regional.
No Minha Casa Minha Vida eram as construtoras quem “controlavam” o mercado, pois ele se movia na dependência de sua oferta. Na prática, não há a demanda fornecida pelo governo, Município e Estados. E muito menos um controle de qualidade nos processos, documental, regulatória. Acontecia corriqueiramente de serem ofertados imóveis sem qualidade construtiva ou compromisso urbanístico, ambiental e social. Até então, realidade semelhante se desenha na Casa Verde e Amarela no que tange à regularização fundiária. Empresas privadas oferecem seus serviços e projetos para áreas que elas escolheram, que são interessantes a elas.
Como estamos falando de imóveis e áreas não legalizadas, trata-se de uma relação contratual entre particulares. Além disso, há o risco de inadimplência, que precisa ser contabilizada, sem impedir a regularização de toda área compreendida in casu. Ou seja, quem absorve esse risco, não é o poder público e sim o agente privado. O Programa Casa Verde e Amarela adianta recursos para as empresas que procedem com a regularização fundiária envolvendo mediação (dirimindo os dissídios), projetos e aprovação dos loteamentos (sem infraestrutura). Logo, essencial se faz soluções securitárias que abarquem essa inadimplência, o que eleva o custo do processo e pode inviabilizá-lo em algumas comunidades.
Essa realidade favoreceu o desenvolvimento do Home Equity (empréstimos com imóveis em garantia), possibilitando juros mais baixos, ampliando o alcance do mercado de crédito e viabilizando essas regularizações. Prática que se iniciou nos anos 90 em vários países, pelo Banco Mundial, por exemplo.
O fato é que todos envolvidos precisam estar imbuídos em meios para que a informalidade, as irregularidades documentais sejam de fato combatidas. A política precisa ser de união de forças e não de jogo de interesses ou empurra-empurra. A política de inclusão social e garantia constitucional de moradia digna precisa ir além do papel, dos palanques e dos gabinetes. O lobby precisa ser de modo a desenvolver e transformar o mercado imobiliário qualitativamente. Destravar, desbloquear a informalidade da terra está como uma barreira quase intransponível que impede a expansão do ecossistema imobiliário econômico-financeiro saudável nas cidades. Haja vista que a incorporação é possível se a documentação estiver regular, a área estiver devidamente registrada.
Em outra ponta está a situação do sistema cartorial. Observa-se a insegurança e um desequilíbrio tecnológico-estrutural entre os cartórios pelo Brasil. Enquanto em umas serventias através da tecnologia de blockchain (tecnologia que possibilitou a existência das criptomoedas, como os bitcoins), lavrar atos online, com segurança, trazendo transparência, possibilitando a integração nacional dos tabelionatos de notas, bem como celeridade e otimização dos processos, muitos cartórios nem informatizados estão. Ainda operam manualmente, sem condições mínimas estruturais. Lembrando que a popularização do Home Equity só se viabiliza pelo e-notariado, pela tecnologia do blockchain.
Na prática, vemos tabelionatos de notas lavrando atos digitalmente e cartórios de registro que só aceitam a documentação física ou burocratiza a finalização do ato, com uma lista de exigências, contrariando a oficialidade dos atos notariais e fé pública dos notários. Há um contrassenso, um descompasso entre as instituições, órgãos e entidades.
Assim, a regularização fundiária proposta pelo Programa Casa Verde e Amarela, perde sua identidade quando não confere segurança de posse, dá direito à propriedade, viabiliza a garantia constitucional do direito à moradia digna aos cidadãos. Endividar cidadãos ou facilitar para que classes populares tomem crédito, visando o favorecimento de bancos, não seria a motivação alinhada ao princípio originário da regularização fundiária. Seria?
