A importância da due diligence na transação imobiliária

Muito se fala no mundo jurídico da due diligence como ato de trazer segurança através de uma análise aprofundada de documentos das partes e objetos envolvidos em uma transação que, pode ser de compra e venda de um imóvel, preparação para leilão, análise da cisão, venda ou aquisição de uma empresa e até mesmo análise de arrolamento-partilha de bens em inventário, divórcio e uma infinidade de situações.

Aqui falaremos exclusivamente em Due diligence na compra e venda de imóveis, dado o espaço (coluna) em que se escreve.

Pois bem, traduzindo ao pé da letra, trata-se de uma “diligência devida”; possível dizer o feijão com arroz dos corretores de imóveis na transação imobiliária com uma pitada aprofundada de observações e aprofundamento à um profissional da área jurídica.

Quando trata-se de “feijão com arroz da corretagem”, diz-se porque não basta ser um vendedor, o corretor aproxima as partes, auxilia no preencher documentos, mas, necessita por obrigação de seu ofício entender o porque solicita certos documentos aos seus clientes e o porque da existência de certas cláusulas contratuais.

De nada adianta ao iniciar da transação imobiliária a execução e preenchimento de uma autorização de venda do imóvel se não levantados os principais documentos que virão exibir se o imóvel está apto à venda, se quem autoriza a venda é parte legítima, se o imóvel em negociação não é objeto de alguma ação judicial, ou tenha sofrido um gravame (seja por financiamento ainda não quitado, um usufruto, um contrato vinculado como garantia);

Da mesma forma, de nada adianta uma proposta de compra e venda 100% preenchida, se as informações dispostas em proposta à próprio punho pelos promissários compradores ou promitentes vendedores não condizem com a verdade de seus documentos, ou se as partes possuem realmente legitimidade ou capacidade financeira, sem entraves para realizarem tal transação.

A Due diligente possui tamanha importância que ela pode impactar totalmente na viabilidade do negócio e, se não observada pela imobiliária atentamente (compreendendo a razão do levante de cada documento), pode gerar grande dor de cabeça aos corretores, vendedores, compradores, cessionários, culminando em processos judiciais longos de evicção, rescisão, indenização e mais uma diversidade de recirsos a fim de suprir um dano ocasionado pela falta de diligência na análise documental.

Engana-se o corretor que pensa que tal atividade é privativa do advogado. Não é! A Due diligence (ao menos superficial) é a essência da transação imobiliária, que frisa-se, não é atividade resumida em investir em marketing, aproximar as partes e fazer visitas.

A Due diligence, espécie de “auditoria” realizada pelo corretor de imóveis, e, também por um advogado especializado em direito imobiliário, tendo como diferença entre a execução por ambos o aprofundar das questões, é de saber ler a matrícula e documentos vinculados à esta, documentos pessoais, procurações e certidões negativas. Ao analisar os documentos básicos, é possível que algum “alerta vermelho” se acenda, e neste momento faz-se necessária a análise aprofundada de sua origem, eventual risco, grau, forma de resolução ou mesmo a inviabilidade de se conduzir o ato.

Quando realizada por um advogado especialista, este tipo de análise, vai além daquelas usuais do dia-a-dia da transação imobiliária, vez que, já alerta de situações diversas que culminaram em litígios ou desconfortos, e, ao vislumbrar possíveis entraves entende-se por necessário o aprofundar da origem e todos os seus desdobramentos, pois, nem todo “entrave” é incontornável e nem toda transação é viável.

Ainda, existirão os obstáculos contornáveis, porém, condicionantes e que deverão por via de tratativas e por segurança, constar em contrato. Ex. imóvel locado, imóvel em nome de um menor, imóvel habitado pelo cônjuge sobrevivente (não proprietário), imóvel pendente de regularização, imóvel pendente de inventário, entre outros. E os incontornáveis ou de tamanho problema, como constatação de fraude contra credores, perda do imóvel por evicção, existência de restrições ao uso do imóvel por questões condominiais ou ambientais.

E por favor, vamos desmistificar essa ideia equivocada de que advogado serve para “inviabilizar o negócio”! Advogado serve para que você não tenha dor de cabeça. Se a resposta do causídico for de negócio inviável, tão logo o negócio será inviável para você como para qualquer outro profissional, a diferença é que alguns se arriscam a fazer errado sem pensar nas consequências para si e para seus clientes, e, outros pensam em zelar seu nome, empresa, imagem no mercado e principalmente, na segurança e satisfação de seus clientes (vendedor e comprador).

Além do mais, o advogado que detém acesso aos pontos da negociação e aos documentos (sim, advogado depende da transparência do corretor de imóveis também), pode tornar um negócio aparentemente inviável em viável, mediando e buscando soluções (meios) de se alcançar o viável.

Sendo assim, como se observou, os riscos jurídicos que podem envolver os negócios imobiliários são inúmeros e para uma negociação com maior segurança se faz necessária um estudo pormenorizado da documentação entregue pelas partes e a compreensão do porquê se exige cada um.

A Due diligence é um dos serviços mais respeitáveis da transação imobiliária à ser executado pelos corretores de imóveis, e, pelos advogados que os assessoram, pois, tão importante quanto negociar, é cingir-se de todos os cuidados para que o negócio seja válido e eficaz, estando longe de ser prejudicado por fatores externos e surpresas indesejáveis.

Ficou com dúvida: Busque sempre um profissional especializado em sua área.