Segurança jurídica na aquisição de bens imóveis

A aquisição de imóveis no Brasil não é algo simples como muitas pessoas pensam. Pelo contrário, é uma operação extremamente complexa, dotada de formalismo extremo e com muitos riscos envolvidos. A questão é que, mesmo que seja que o comprador consiga fazer a lavratura de uma escritura pública de compra e venda e efetivar no Cartório de Registro de Imóveis, poderá surgir uma ineficácia desse ato em razão do vendedor ou do antigo proprietário do imóvel possuir dívidas.

Mesmo que o comprador tenha pago integralmente o preço do imóvel, é possível que o comprador venha a perder esse imóvel porque não teve uma cautela para observar que o vendedor possuía dívidas anteriores à aquisição.

Então, a grande dúvida que dos compradores é como realizar a aquisição de um imóvel com segurança jurídica, de forma a minimizar os riscos envolvidos e a preservar o patrimônio objeto da transação imobiliária.

A questão é que as transações imobiliárias estão cada vez mais arriscadas e complexas, demandando análise de mais elementos e de estudos mais profundos.

DOS PRINCIPAIS RISCOS ENVOLVIDOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

O principal objetivo da análise da documentação imobiliária é, sem dúvidas, mitigar os riscos que envolvem esse tipo de transação, sendo que os riscos podem aparecer sob três perspectivas, a seguir:

Quando da análise do imóvel propriamente dito, eventuais débitos que venham a incidir sobre ele, sua forma de aquisição por aquele que se apresenta como vendedor e a ilegitimidade desse direito (propriedade ou posse do vendedor);
Existência de ações reais ou reipercusórias, bem como demais ações que discutem direitos reais sobre o imóvel;
Eventual Fraude à Execução ou Fraude contra Credores, que irá ocorrer nas hipóteses do vendedor ou seus antecessores na cadeia dominial seja ou se torne insolvente com a transmissão do imóvel.

Para agravar essa situação, a legislação brasileira não prevê critérios claros e seguros para determinar quais documentos e procedimentos devem ser realizados na compra de um imóvel para conferir ao negócio segurança jurídica.

Além disso, não há alinhamento da jurisprudência sobre a questão, sendo que há decisões em nos mais diversos sentidos para configurar a fraude à execução.

Caso o trabalho de análise de risco seja feito corretamente, a aquisição imobiliária pode ser até mais segura do que era no passado.

DAS CAUTELAS NECESSÁRIAS PARA MITIGAR OS RISCOS

Para mitigar os riscos envolvidos numa operação de aquisição de imóveis, se faz necessário que o adquirente adote diversas medidas ou cautelas, para atribuir segurança jurídica na negociação e para a preservar o patrimônio imobiliário que venha a ser adquirido por meio dessa transação.

As cautelas adotadas se referem exatamente ao levantamento e análise da documentação imobiliária, com a finalidade de avaliação e conhecimento dos riscos envolvendo a aquisição de determinado imóvel, bem como a demonstração de boa-fé do adquirente do imóvel.

Não basta apenas a solicitação de certidões para mitigar os riscos, é necessário que haja uma efetiva análise cuidadosa e criteriosa dos documentos para que a transação seja realizada de forma segura e que os riscos futuros que possam vir a acontecer sejam identificados e eliminados.

Listamos a seguir, os principais documentos a serem solicitados e analisados, para que a aquisição do imóvel seja feita de forma segura, quais sejam:

COM RELAÇÃO AOS VENDEDORES

Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e a Dívida Ativa da União
SERASA completo;
Documentos pessoais (RG, CPF e comprovante de endereço);
Certidão de casamento atualizada (se casado, ou de nascimento se solteiro);
Certidão de distribuições cíveis e criminais (Justiça Estadual, Federal e Juizado Especial) da comarca de residência do vendedor e do local do imóvel;
Certidão de ações na Justiça do Trabalho da comarca de residência do vendedor e do local do imóvel;
Certidão de distribuição de protesto da comarca do vendedor e do local do imóvel.

Há muitos compradores que dispensam as certidões criminais, mas ela tem se mostrado cada vez mais importantes, pois por meio dela será possível verificar se a pessoa do vendedor está envolvida em algum crime fiscal, tráfico de drogas ou, ainda, se o imóvel de produto de algum desses crimes.

Caso o vendedor seja uma pessoa jurídica, devem ser solicitados os documentos atinentes à empresa, quais sejam: contrato social e última alteração contratual, certidões em nomes da empresa e dos sócios.

Caso o vendedor seja pessoa física, porém exerça a atividade empresária, tenha o cuidado de solicitar todas as certidões da empresa, inclusive o contrato social e/ou última alteração contratual da empresa que ele é sócio.

COM RELAÇÃO AO IMÓVEL

Certidão Vintenária / Matrícula
Certidão negativa de débitos de IPTU e quitação do ano corrente, se tiver parcelado;
Certidão negativa de dívida ativa da Prefeitura;
Certidão de dados cadastrais do Imóvel;
Comprovante de quitação das contas de consumo de água, energia e gás;
Certidão negativa de débito do condomínio com assinatura e firma reconhecida do síndico e cópia autenticada da ata de assembleia de eleição do síndico, se for o caso.

Todo o imóvel tem um histórico e, se teve a abertura recente de matrícula, tem que pesquisar um pouco mais.

A certidão vintenária o imóvel é importante para você pesquisar os antecedentes do imóvel, pois se houver alguma falha no registro lá atras, pelo princípio da continuidade registral, irá anular todos os registros subsequentes / posteriores. Então, se você analisa dos antecessores e verifica que a cadeia de transferência está toda regular, você sabe que poderá regularizar esse imóvel por meio de usucapião.

Como se vê, a diligência para a análise de risco de uma compra e venda passa por vários itens e, muitas vezes, sendo necessário realizar uma pesquisa profunda e cuidadosa dos documentos.

Somente com o levantamento da documentação e das informações acerca do imóvel e da pessoa do vendedor, é que será possível analisar a viabilidade e os riscos da compra, para que a transação seja realizada com menor risco possível.