Afinal, quais são os débitos que “acompanham o imóvel”, mesmo após a venda?

Hoje vamos compreender sobre débitos de condomínio, IPTU, água e luz e com QUAIS realmente devemos nos preocupar, seja quando compramos ou, no caso do corretor de imóveis, quando intermedia.

Uma obrigação propter rem é uma obrigação real, portanto, segundo Arnold Wald, é aquela que deriva da vinculação de alguém com certos bens, sobre os quais incidem ônus reais (exemplos: imposto imobiliário, seguro obrigatório, foro) e também deveres decorrentes de manter a coisa (exemplo: despesa de condomínio). Dessa forma, para descobrir quem é o devedor, basta saber quem é o titular da coisa.

Pois, as obrigações propter rem “perseguem o imóvel”, isso quer dizer que o adquirente/comprador/herdeiro/beneficiário de uma unidade imobiliária responde pelos débitos do alienante/vendedor no que diz respeito ao condomínio e IPTU (Imposto Predial sobre Terreno Urbano). Há previsão expressa ainda no Código Civil em seu art. 1.345^[1] e artigos 130 e 131, do Código Tributário Nacional^[2].

No caso dos débitos condominiais e débitos de IPTU, a garantia do condomínio reside no fato de que caso venha a existir uma execução, vai recair sobre o próprio imóvel, e aí quem terá responsabilidade é aquele que detém o registro imobiliário^[3].

Vale ressaltar que o STJ (Supremo Tribunal de Justiça) já firmou entendimento que a pessoa que arrematar imóvel em leilão e registrar em seu nome, será responsável pelo pagamento das dívidas de condomínio vencidas, mesmo que anteriores à arrematação, salvo no caso do Edital do Leilão omitir os débitos (se o Edital omitir, o arrematante não poderá ser obrigado a quitar as dívidas).

Em contrapartida, o STJ entende que a obrigação de pagar por serviço de água, energia e esgoto NÃO é propter rem, mas pessoal, ou seja, é de responsabilidade do usuário que efetivamente faça uso desses serviços essenciais^[4]!

Assim, as obrigações propter rem não impedem a venda do imóvel, mas é fundamental que o comprador esteja ciente dos débitos e saiba que será responsável pelos mesmos ao registrar em seu nome. Nada obsta que o alienante/vendedor quite os débitos antes da escritura ou até mesmo utilize os valores do ato pagos pelo comprador para a quitação.

Artigo escrito em coautoria entre Anelise Barrios e Roberta Collar

^[1] Art. 1.345, CC. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

^[2] Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Art. 131. São pessoalmente responsáveis:

I – o adquirente ou remitente, pelos tributos relativos aos bens adquiridos ou remidos; 

II – o sucessor a qualquer título e o cônjuge meeiro, pelos tributos devidos pelo de cujus até a data da partilha ou adjudicação, limitada esta responsabilidade ao montante do quinhão do legado ou da meação;

III – o espólio, pelos tributos devidos pelo de cujus até a data da abertura da sucessão.

^[3] AC Nº 70007844137 – 17ª CC – RJRS – Rel. Des. Alexandre Mussoi Moreira – J. 23/3/2004.

^[4] AgRg no AREsp 45.073/MG, Rel. Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe 15/02/2017.