A assinatura do cônjuge na alienação de imóvel

O Código Civil estabelece a obrigatoriedade da outorga conjugal para determinados negócios jurídicos, sendo que a falta pode resultar na anulabilidade do negócio.

O objetivo do legislador ao criar essa obrigatoriedade foi a proteção patrimonial, a fim de evitar prejuízos ao cônjuge que não é titular do bem.

O artigo 1.647 do Código Civil Estabelece:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III – prestar fiança ou aval;

IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

Da Leitura do artigo acima é possível verificar que o legislador não trouxe essa obrigatoriedade em todos regimes de casamento, pois traz uma exceção à regra, sendo dispensada a outorga conjugal no regime da separação total de bens.

O objetivo aqui não é explicar todos os regimes de casamento, mas fazer com que você entenda quando é obrigatória a outorga conjugal.

Para isso é importante eu explicar que a outorga conjugal é diferente do cônjuge constar como vendedor na venda do imóvel, uma vez que a outorga conjugal se trata de uma anuência, quando o bem é de propriedade exclusiva de um dos cônjuges, essa outorga não se confunde com os casos em que o bem pertence a ambos, e que nesse caso o cônjuge não deve anuir e sim manifestar sua própria vontade de vender.

Nos casos de regimes de casamento aonde os bens não se comunicam, mas que existam bens particulares, adquiridos antes do casamento por apenas um dos cônjuges, haverá a necessidade da outorga conjugal.

Isso porque a disposição de um bem particular, pode reduzir o patrimônio do casal, ainda que seja de titularidade exclusiva de apenas um dos cônjuges, pois o Código Civil em seu artigo 1.660 estabelece que entram na comunhão as benfeitorias realizadas em bens particulares, além dos frutos advindos de bens particulares.

A Lei, traz uma exceção a regra, que são os casos do regime da separação total de bens, aonde nesse regime dispensa a outorga conjugal, porém, em seu artigo 1.647 a Lei não traz a distinção entre o regime da separação total de bens, da convencional e da legal ou obrigatória.

A separação total de bens convencional, é aquela que por livre vontade os nubentes optam pelo regime da separação total de bens, aonde cada um pode dispor e administrar livremente seus bens, está previsto no artigo 1.687 do Código Civil.

Art. 1.687. Estipulada a separação de bens, estes permanecerão sob a administração exclusiva de cada um dos cônjuges, que os poderá livremente alienar ou gravar de ônus real.

Já a separação total de bens legal ou obrigatória, é aquela que não decorre da vontade das partes, mas sim de disposição legal, sendo obrigatória nos casos previstos no artigo 1.641 do Código Civil:

Art. 1.641. É obrigatório o regime da separação de bens no casamento:

I – das pessoas que o contraírem com inobservância das causas suspensivas da celebração do casamento;

II – da pessoa maior de 70 (setenta) anos; (Redação dada pela Lei nº 12.344, de 2010)

III – de todos os que dependerem, para casar, de suprimento judicial.

No caso de separação legal ou obrigatória, a Súmula 377 do STF determina a comunicação dos bens adquiridos na constância do casamento, como se vê:

Súmula 377: No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”

Dessa forma diante do disposto na súmula acima a jurisprudência tem entendido pela obrigação da outorga conjugal no caso do regime da separação total de bens, quando ela for obrigatória, dispensando a outorga conjugal apenas na separação total de bens por vontade das partes, chamada de separação convencional de bens.

A certidão de estado civil, como você pode ver é um documento indispensável na hora de vender um imóvel, pois a Lei traz regras que você somente saberá de fato se há ou não a obrigatoriedade da outorga conjuga se estiver com o documento atualizado em mãos.

Mas, mais importante do que ter em mãos a certidão de estado civil atualizada é ler o documento, pois infelizmente já vi várias situações em que o corretor de imóveis havia solicitado a certidão, mas não havia lido o documento.

Quando se trata de segurança jurídica, todo cuidado é necessário, portanto, sempre solicite todos os documentos atualizados e leiam com muita cautela.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

CAMILA FERNANDES

# Advogada Graduada pela Universidade do Vale do Itajaí- UNIVALI.

# Pós Graduada em Direito Processual Civil pela DAMASIO; Pós graduada em Direito Imobiliário pela EBRADI; Pós Graduada em Direito Registral e Notarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV;

# Formação em Incorporação Imobiliária pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário- IBRADIM.

# Atuante na área do Direito Imobiliário, focada em assessoria jurídica preventiva para Imobiliárias, construtoras e Incorporadoras.

# Palestrante e treinadora de capacitação jurídica para corretores de Imóveis.

# Escritora

# Apaixonada por Direito Imobiliário.