Adimplemento substancial: como evitar distratos injustos no mercado imobiliário
No cotidiano da corretagem de imóveis, é comum lidar com contratos que enfrentam pequenos descumprimentos, como atrasos em pagamentos, documentação pendente ou entregas fora do prazo. Nessas situações, surge a dúvida: esses problemas justificam o distrato? A resposta, na maioria dos casos, é não, graças ao adimplemento substancial, um princípio jurídico que protege contratos quando o essencial já foi cumprido. Entender esse conceito é fundamental para corretores que desejam evitar conflitos desnecessários e garantir segurança jurídica aos seus clientes.
O Que é Adimplemento Substancial?
O adimplemento substancial ocorre quando uma das partes cumpriu a maior parte de suas obrigações contratuais, restando apenas pequenas pendências sem grande impacto no negócio. Nesses casos, a Justiça entende que o contrato não deve ser rescindido, pois o objetivo principal já foi alcançado.
Esse princípio evita que uma parte se beneficie indevidamente de falhas mínimas para romper o acordo, especialmente quando a outra já cumpriu quase tudo o que foi combinado.
Por Que Isso Importa para o Corretor de Imóveis?
Muitos compradores e vendedores, mal orientados, podem tentar encerrar um contrato por motivos irrelevantes, como um atraso pequeno ou uma formalidade não cumprida. No entanto, forçar um distrato nessas condições pode ser considerado abuso de direito, gerando processos judiciais e prejuízos financeiros para todos — inclusive para o corretor envolvido.
A Justiça analisa alguns critérios antes de aceitar a rescisão:
- A maior parte do contrato já foi cumprida?
- O inadimplemento foi pequeno e sem má-fé?
- A parte faltosa agiu com diligência para regularizar a situação?
- A pendência tem pouca relevância no contexto geral?
Se a resposta for “sim” para a maioria dessas perguntas, o contrato deve ser mantido, exigindo-se apenas o ajuste do que ficou pendente (como pagamento de multa ou correção monetária).
Exemplo Prático no Mercado Imobiliário
Imagine um comprador que já pagou 90% do valor do imóvel, mas atrasa a última parcela. Se o vendedor tentar cancelar o contrato e reter parte do valor pago, um juiz pode considerar que houve adimplemento substancial, negando o distrato e permitindo apenas a cobrança do saldo em atraso, com juros ou multa.
A lógica é clara: não seria justo anular um negócio quase concluído por uma falha mínima, especialmente se a parte devedora demonstrou boa-fé.
Como o Corretor Pode Agir Para Evitar Problemas?
Para prevenir conflitos e garantir a segurança das transações, o corretor deve:
1) Acompanhar rigorosamente o cumprimento dos contratos, registrando prazos e pagamentos;
2) Orientar clientes sobre o adimplemento substancial, evitando tentativas de distrato por motivos irrelevantes;
3) Sugerir alternativas ao rompimento, como renegociação de prazos ou aplicação de multas proporcionais;
4) Manter documentação organizada, facilitando a comprovação do cumprimento das obrigações em caso de disputa.
Conclusão: Profissionalismo e Prevenção de Riscos
Conhecer o adimplemento substancial vai além de um detalhe jurídico, é uma ferramenta estratégica para o corretor que deseja atuar com segurança e credibilidade. Ao orientar corretamente clientes e evitar distratos injustos, o profissional fortalece sua reputação no mercado e contribui para relações contratuais mais justas e equilibradas.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
Barbara Belnoski
Advogada especializada em Direito Imobiliário, é sócia fundadora de um escritório de advocacia com atuação voltada à assessoria jurídica no mercado imobiliário. Com sólida experiência na área, também atua como Membro Relatora da Comissão de Direito à Cidade e da Comissão de Compliance e Governança Jurídica da OAB/PR.
Teve passagem pela CEFISP – Comissão de Ética e Fiscalização do Exercício Profissional do CRECI-PR, contribuindo ativamente para a regulação e boas práticas do setor. Reconhecida por sua atuação técnica e ética, é referência em consultoria jurídica para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e investidores do setor.
