Adjudicação compulsória, o provimento n.º 150/2023 do CNJ e seus benefícios.
A adjudicação compulsória é um mecanismo jurídico de grande relevância no direito imobiliário brasileiro, assegurando que o adquirente tenha seu direito de propriedade preservado, mesmo diante da recusa ou impossibilidade de o vendedor outorgar a escritura definitiva. Sua correta utilização fortalece a confiança nas negociações imobiliárias e garante a efetividade das transações.
No Brasil, a alienação de imóveis superiores a trinta salários mínimos deve ser realizada por meio de escritura pública, conforme estipula o artigo 108 do Código Civil. Após a elaboração da escritura, é necessário proceder ao registro no cartório de registro de imóveis para que a transferência da propriedade seja efetivada. Contudo, situações podem surgir em que o vendedor, por motivos diversos, recusa-se ou encontra-se impossibilitado de outorgar a escritura definitiva ao comprador, que muitas vezes já pagou integralmente o preço pactuado.
Fundamentação Legal
A fundamentação legal para a adjudicação compulsória encontra-se no artigo 1.417 do Código Civil Brasileiro, que estipula que “mediante promessa de compra e venda, com imissão na posse, por instrumento público ou particular, os herdeiros do promitente vendedor ou o proprietário, obrigam-se a outorgar escritura definitiva de venda e compra”. Quando o devedor não cumpre essa obrigação dentro do prazo acordado, o adquirente pode recorrer ao Poder Judiciário.
Procedimentos e Requisitos
Para ingressar com a adjudicação compulsória, o comprador deve comprovar:
1) Contrato de Promessa de Compra e Venda: Deve apresentar o contrato que respalde a transação, podendo ser tanto público quanto particular.
2) Prova de Quitação: Demonstração de que realizou integralmente o pagamento do preço estabelecido no contrato.
3) Posse do Imóvel: Evidências de que o comprador foi imitido na posse do bem, indicando a entrega efetiva do imóvel pelo vendedor.
4) Recusa ou Impossibilidade de Outorga da Escritura: Prova de que o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva ou encontra-se impossibilitado de fazê-lo (por falecimento, por exemplo).
Processo Judicial
Até então, esse procedimento só era possível por meio da esfera judicial (ajuizamento de ação). O juiz, após analisar as provas apresentadas e verificar o cumprimento dos requisitos legais, proferi uma sentença determinando a adjudicação do imóvel ao comprador, o que vale como título hábil para o registro no cartório de registro de imóveis.
A dependência do poder judiciário para a obtenção de um direito líquido e certo torna o procedimento moroso e oneroso.
O provimento nº 150/2023 do CNJ
Visando agilizar o procedimento, tornando-o mais prático, rápido e menos oneroso, o CNJ estabeleceu por meio do Provimento 150/2023 os procedimentos para o tramite da adjudicação compulsória na esfera extrajudicial.
Importância e Benefícios
A adjudicação compulsória é um instrumento essencial para garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias, evitando que compradores sejam prejudicados pela má-fé ou impossibilidades de vendedores. Ela protege o direito de propriedade, essencial para o desenvolvimento econômico e social, ao assegurar que a transferência de imóveis seja efetivada de forma justa e conforme os princípios legais, e a possibilidade de fazê-lo via cartório é uma grande avanço para o mercado imobiliário.
CONHEÇA MAIS SOBRE O AUTOR DESTE POST:
Roman de Avellar Mascarello
Advogado, pós-graduando em direito e negócios imobiliários pelo CESUSC, e consultor imobiliário com atuação em Imbituba e Garopaba, litoral sul catarinense.
OAB/SC 32.199
CRECI/SC 58.497-F
